Horizon – Drei-Zimmer-Wohnung in Luštıca Bay zum Verkauf
€1,850,000
Maša Flynn
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Auf einen Blick
Das Apartment H5-03 ist eine Erdgeschosswohnung mit drei Schlafzimmern, drei Badezimmern und einem separaten Gäste-WC in der Residence H5 in Horizon, Luštica Bay. Es verfügt über 127,28 m² Innenfläche, eine 11,00 m² große Terrasse sowie einen 88,88 m² großen Privatgarten, der unter exklusiven Nutzungsrechten steht. Die gesamte verkaufsfähige Fläche beträgt 138,29 m². Der Preis liegt bei 1.850.000 € inklusive Mehrwertsteuer und beinhaltet einen Tiefgaragenstellplatz mit einem Pachtvertrag über 25 Jahre. Das Objekt befindet sich im Bau, die Fertigstellung ist für Juni 2029 geplant.
Beschreibung
Horizon ist das privateste Viertel von Luštica Bay. Es liegt am Hang zwischen dem Marina Village und dem Golfplatz und bietet einen Blick über die Adria. Es handelt sich um ein reines Wohngebiet ohne Geschäfte oder Gewerbeeinheiten, das mit lokalem Stein, grünen Fensterläden und Bogengängen erbaut wurde und entlang von zypressengesäumten Wegen und terrassierten Gärten angelegt ist.
Die Residenz H5 befindet sich in Phase 2, am Yachthafen-Ende von Horizon, direkt neben dem Horizon Clubhouse. H5-03 liegt auf Ebene 0, der untersten Etage des Gebäudes, und ist derzeit das einzige verfügbare Apartment mit drei Schlafzimmern in Horizon.
Die Eingangstür führt in einen Flur mit Gäste-WC und eingebauter Garderobe. Dahinter liegt der Hauptwohnbereich: eine Küche und ein Esszimmer entlang der Rückwand mit einem Esstisch für acht Personen, die in ein Wohnzimmer übergehen. Durch faltbare Glastüren gelangt man vom Wohnzimmer auf eine 11,00 m² große Terrasse mit Platz für einen Tisch für vier Personen, die wiederum in den Garten führt.
Der Grundriss unterteilt die Schlafzimmer in zwei Flügel, was ideal für Familien oder Eigentümer ist, die das Apartment mit Gästen teilen. Auf der einen Seite des Wohnzimmers befindet sich ein Hauptschlafzimmer mit einer Wand aus Einbauschränken, eigenem Bad und einem Fenster zum Garten. Auf der anderen Seite führt ein kurzer Korridor zu einem zweiten Hauptschlafzimmer mit eigenem Bad und Ankleidebereich sowie einem dritten Schlafzimmer mit Einbauschrank und einem eigenen Bad direkt daneben, in dem auch Waschmaschine und Trockner untergebracht sind. Beide Schlafzimmer haben direkten Zugang zu einem pergolaüberdachten Bereich und dem Garten.
Der 88,88 m² große Garten erstreckt sich über die gesamte Vorderseite des Apartments, unterhalb der Terrasse und der Schlafzimmer. Dank exklusiver Nutzungsrechte bietet er dem Apartment einen Außenbereich, der eher dem eines Stadthauses als dem eines typischen Apartments entspricht, mit Platz für eine Rasenfläche, Bepflanzung und Essbereiche im Freien.
Eine kanalisierte Klimaanlage, außenliegende Beschattung und eine Fußbodenheizung in den Badezimmern machen das Apartment ganzjährig nutzbar. Die Bewohner teilen sich den Infinity-Pool und die Sonnenterrasse der Residenz. Ein Tiefgaragenstellplatz ist mit einem 25-jährigen Pachtvertrag inbegriffen.
Ausstattungsmerkmale
- Erdgeschoss-Apartment, Ebene 0, Residenz H5
- Drei Schlafzimmer, drei Badezimmer sowie Gäste-WC
- Zwei Hauptschlafzimmer, jeweils mit eigenem Bad
- 127,28 m² Innenfläche, 11,00 m² Terrasse, 138,29 m² gesamte verkaufsfähige Fläche
- 88,88 m² privater Garten mit exklusiven Nutzungsrechten
- Eingangsflur mit Gäste-WC und Garderobenschrank
- Offene Küche, Ess- und Wohnbereich
- Terrasse, zugänglich durch faltbare Glastüren vom Wohnzimmer aus
- Zwei Schlafzimmer mit direktem Zugang zu einem pergolaüberdachten Bereich und dem Garten
- Einbauschränke in allen Schlafzimmern
- Voll ausgestattete Küche
- Fußbodenheizung in den Badezimmern
- Klimaanlage mit Kanalsystem und außenliegender Verschattung
- Infinity-Pool der Residenz und Sonnenterrasse
- Tiefgaragenstellplatz mit 25-jährigem Pachtvertrag
Vorteile für Horizon-Eigentümer
- Drei Jahre kostenlose Mitgliedschaft im Horizon Clubhouse
- Exklusiver Zugang zum Strand und den Pools von Luštica Bay sowie bevorzugte Buchungsmöglichkeiten für andere Strände und Beach Clubs
- Kostenloser Shuttle zur Marina-Promenade und ins Stadtzentrum
- Rund um die Uhr Sicherheitsdienst und Kundenservice
- Ermäßigte Preise im The Chedi Luštica Bay für Familie und Freunde
- Vorzugskonditionen für Spa, Fitnessstudio, Sportplätze, Restaurants, Geschäfte und Yachtliegeplätze
- Zugang zum Vermietungsprogramm von Luštica Bay
- Ganzjährige Immobilienverwaltung, Instandhaltung und Gartenpflege zu Vorzugskonditionen
Weitere verfügbare Apartments in Horizon
H5-03 ist derzeit das einzige verfügbare Apartment mit drei Schlafzimmern im Horizon.
Lifestyle und Annehmlichkeiten in Luštica Bay
Luštica Bay ist eine geplante Küstenstadt auf der Halbinsel Luštica, die von Orascom Development entwickelt wurde. Das Marina Village liegt direkt unterhalb von Horizon und beherbergt den Yachthafen, eine Promenade mit Restaurants, Cafés und Geschäften sowie das Hotel und Spa The Chedi Luštica Bay. Centrale, das zweite Zentrum der Stadt, verfügt über eine Piazza sowie Tennis- und Padelplätze. Entlang der Küste befinden sich der Marina Beach, die Zen Beach Sea Lounge, die ROK Beach Bar und der The Chedi Beach, die durch die 1,8 km lange Lungo Mare Promenade miteinander verbunden sind. Der 18-Loch-Golfplatz „Gary Player Signature“ befindet sich rund um The Peaks, direkt oberhalb von Horizon, in der Entwicklung.
Lage und Entfernungen
Zu Fuß
- Infinity-Pool der Residenz – vor Ort
- Horizon Clubhouse – direkt nebenan, ca. 2 Minuten
- Marina Beach und Lungo Mare Promenade – ~600 m, ~10 Minuten (bergab)
- Marina Village Promenade, Restaurants und Cafés – ca. 900 m, ca. 12 Minuten (bergab)
- The Chedi Luštica Bay – ca. 1,2 km, ca. 15 Minuten
Mit dem Auto
- Centrale Luštica Bay – ~3 km, ~5 Minuten
- Radovići (Geschäfte, Apotheke, Post) – ~5 km, ~8 Minuten
- Almara Beach und Pecka Beach – ca. 5 Minuten
- Tivat und Porto Montenegro – ~18 km, ~25 Minuten
- Altstadt von Kotor – ~13 km, ~18 Minuten
Flughäfen
- Flughafen Tivat – ~14 km, ~20 Minuten
- Flughafen Podgorica – ~90 km, ~1 Stunde 30 Minuten
- Flughafen Dubrovnik – ca. 63 km, ca. 1 Stunde 30 Minuten, zzgl. Grenzübertritt
Perspektive des Käufers
H5-03 ist wie geschaffen für Familien und Gastgeber. Drei Schlafzimmer in zwei separaten Flügeln, drei Badezimmer und ein Gäste-WC sorgen dafür, dass es morgens keinen Stau gibt und Gäste ihren eigenen Bereich haben. Der Garten bietet Kindern einen Spielplatz in Sichtweite der Terrasse, und das Clubhouse mit Pool, Fitnessstudio und Kinderclub befindet sich direkt nebenan.
Als Ferienimmobilie profitiert das Apartment vom Vermietungsprogramm und der ganzjährigen Hausverwaltung von Luštica Bay, sodass Sie sich zwischen Ihren Besuchen um nichts kümmern müssen. Für die Vermietung bedient ein Drei-Zimmer-Apartment mit zwei Master-Suiten und privatem Garten ein Marktsegment – größere Familien und Freundesgruppen –, das kleinere Apartments in Horizon nicht abdecken können.
Einschätzung des Maklers
Da es sich um ein Erdgeschoss-Apartment handelt, ergeben sich daraus sowohl Vorteile als auch Kompromisse. Der Garten, der direkte Zugang ins Freie und die Aufteilung der Schlafzimmer sind in Horizon selten, doch der Ausblick von Ebene 0 ist eingeschränkter als in den oberen Etagen. Die überdachte Terrasse ist mit 11,00 m² für ein Drei-Zimmer-Apartment eher bescheiden; in der Praxis wird sich das Leben im Freien ohnehin hauptsächlich im Garten abspielen.
Der Preis liegt deutlich über dem der Zwei-Zimmer-Apartments in Horizon, was die Größe, den Garten und den Umstand widerspiegelt, dass es sich um das einzige derzeit verfügbare Drei-Zimmer-Apartment handelt. Der Verkauf erfolgt im Planungsstadium mit geplanter Fertigstellung im Juni 2029; der Zahlungsplan verteilt die Kosten weit über die Schlüsselübergabe hinaus.
Fertigstellung und Zahlungsbedingungen
H5-03 wird im Planungsstadium verkauft, die Fertigstellung ist für Juni 2029 geplant. Die Zahlungsbedingungen sind zinsfrei: 20 % bei Unterzeichnung des Kaufvertrags, 50 % in vierteljährlichen Raten bis zur Fertigstellung und 30 % in vierteljährlichen Raten über die zwei Jahre nach der Fertigstellung.
NT Realty is a boutique real estate agency based in Tivat, Montenegro. Founded by Peter Flynn, who first came to the Bay of Kotor in 2005 as a property investor and has since built businesses across real estate development, architecture, and interior design, the agency is run alongside Maša Flynn — architect and former Head of Design at Porto Montenegro, where she delivered over €60 million of projects on time and on budget. Between them they bring a depth of local market knowledge that is difficult to find elsewhere in the region.
The team specialises in properties for sale and long-term rentals across the Bay of Kotor, Tivat Bay, and the Luštica Peninsula — from Porto Montenegro and Luštica Bay to private homes throughout the wider region. Our job is to guide buyers, sellers, and tenants through the process clearly, honestly, and without unnecessary complexity.
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Häufig gestellte Fragen
Nach dem Kauf und der Registrierung erhalten Sie die Schlüssel und nehmen sie in Besitz. Zu den nächsten Schritten gehören die Übertragung der Nebenkosten auf Ihren Namen, die Einrichtung der Zahlungen für das Gebäudemanagement, falls es sich um eine Wohnung handelt, der Abschluss einer Hausratversicherung und — falls Sie die Wohnung vermieten — die Registrierung für die Kurtaxe und das Einholen aller erforderlichen Genehmigungen. Ihr Anwalt oder Bevollmächtigter kann Sie durch die administrativen Aspekte führen.
Mieteinnahmen werden mit 15% auf die Bruttoeinnahmen besteuert, wenn Sie kurzfristig vermieten (Touristenvermietungen), oder Sie können sich für eine Besteuerung des Nettoeinkommens nach Abzug der Ausgaben für Langzeitmieten entscheiden. Sie zahlen außerdem die kommunale Kurtaxe (1€ pro Nacht und Gast in der Hochsaison, 0,50€ in der Nebensaison) und müssen Ihre Vermietung bei den Steuerbehörden und der Tourismusbehörde registrieren.
Die jährliche Grundsteuer ist ziemlich niedrig — nur 0,25% des geschätzten Immobilienwerts pro Jahr. Der Schätzwert liegt in der Regel weit unter dem Marktwert, sodass Sie für eine Wohnung an der Küste im Wert von 200.000€ möglicherweise 200-500 € jährlich zahlen. Es wird von Ihrer Gemeinde erhoben und gehört zu den günstigeren laufenden Kosten in Montenegro.
Die Notargebühren richten sich nach dem offiziellen Tarif und richten sich nach Ihrem Kaufpreis. Bei den meisten Wohnimmobilien müssen Sie mit 350 bis 1.000€ zuzüglich 21% Mehrwertsteuer rechnen — also insgesamt etwa 423-1.210 €. Für eine Immobilie im Wert von 250.000€ fallen Grundgebühren in Höhe von etwa 532€ an. Außerdem fallen geringe Gebühren für das Kopieren von Dokumenten und die administrative Ablage an, sodass Ihre endgültige Notarrechnung möglicherweise etwas höher ausfällt.
Für Wiederverkaufsimmobilien zahlen Sie 3% Grunderwerbsteuer (RETT) auf den Kaufpreis. Für Neubauten von Entwicklern wird für die RETT kein Steuersatz erhoben, aber sie enthalten 21% Mehrwertsteuer im Preis — obwohl Entwickler diese Mehrwertsteuer in der Regel zurückfordern können. In jedem Fall sollten Sie etwa 3% des Kaufpreises für die Transfersteuer einplanen, es sei denn, es handelt sich um einen Neubau, bei dem die Mehrwertsteuer bereits enthalten ist.
Der Notar erhält oder verwahrt das Geld nicht direkt. Stattdessen muss der Verkäufer dem Notar schriftlich bestätigen, dass er den vollen Kaufpreis erhalten hat. Erst nachdem der Notar diese schriftliche Bestätigung erhalten hat (und überprüft hat, dass die Steuerpflichten eingehalten werden), wird er die Clausula Intabulandi ausstellen. Bei einigen Transaktionen werden aus Sicherheitsgründen Bankbestätigungen verwendet.
Ja, wenn Sie verheiratet sind oder in einer eingetragenen Partnerschaft leben, benötigen Sie in der Regel die schriftliche Zustimmung Ihres Ehepartners oder Partners, um Immobilien in Montenegro zu verkaufen, auch wenn die Immobilie ausschließlich in Ihrem Namen registriert ist. Dies schützt die Interessen beider Parteien gemäß den Vorschriften über das eheliche Vermögen. Ihr Notar wird die spezifischen Anforderungen für Ihre Situation bestätigen.
Die Clausula Intabulandi ist die offizielle Bestätigung des Notars, dass alle rechtlichen und finanziellen Verpflichtungen erfüllt wurden, sodass die Immobilie in Ihrem Namen registriert werden kann. Der Notar stellt es erst aus, nachdem bestätigt wurde, dass Sie den vollen Preis und alle Steuern bezahlt haben. Es ist Ihr grünes Licht für die Katasterregistrierung — ohne es können Sie nicht der rechtmäßige Eigentümer werden.
Jede Immobilie und jeder Eigentümer hat bestimmte Nummern, die auf Verträgen erscheinen: Ihre JMBG (persönliche ID), die JMBG- oder Firmenregistrierung des Verkäufers und die Katasternummer der Immobilie (katastarska parcela/čestica). Diese verbinden alles, was in den offiziellen Registern steht, und sind für Registrierungs- und Steuerzwecke unerlässlich.
Nein, Montenegro hat kein Titelversicherungssystem wie die USA oder Großbritannien. Stattdessen verlassen sich Käufer auf eine umfassende rechtliche Sorgfaltspflicht. Ihr Anwalt oder Notar überprüft das Kataster, die Besitzverhältnisse, die Belastungen und Genehmigungen, bevor Sie sich verpflichten. Es ist ein anderes System, aber bei ordnungsgemäßer Überprüfung ist es genauso sicher.
Das hängt davon ab, wo Ihre Dokumente ausgestellt wurden. Wenn Sie aus einem Land der Haager Konvention stammen (zu dem die meisten westlichen Länder gehören), benötigen Sie eine Apostille. Wenn nicht, müssen Ihre Dokumente konsularisch beglaubigt werden. In jedem Fall benötigen sie außerdem eine beglaubigte Übersetzung durch einen vereidigten Gerichtsübersetzer in Montenegro.
Ihr Anwalt verlangt einen offiziellen Auszug (List nepokretnosti) aus dem Immobilienkataster, aus dem das aktuelle Eigentum, etwaige Hypotheken oder Pfandrechte, Grundstücksgrenzen und die rechtliche Beschreibung hervorgehen. Der Notar überprüft auch die Identität und Rechtsfähigkeit des Verkäufers. Diese Sorgfaltspflicht dauert in der Regel einige Tage und kostet etwa 18-25 € für den Katasterauszug.
Sie erhalten ein JMBG bei der örtlichen Polizeidirektion (MUP), indem Sie Ihren Reisepass und den Eigentumsnachweis vorlegen und einen einfachen Antrag ausfüllen. Das Verfahren dauert in der Regel einige Tage, und Sie benötigen diese Nummer für Steuererklärungen und die Registrierung von Immobilien — auch ohne Wohnsitz.
Bei einer unkomplizierten Wiederverkaufswohnung mit sauberem Papierkram kann der Kaufvorgang oft innerhalb von 3-6 Wochen abgeschlossen werden. Komplexere Transaktionen, Neubauten oder hypothekenfinanzierte Käufe können länger dauern.
Einige Banken vergeben Kredite an Ausländer, aber die Bedingungen sind strenger — niedrigeres Verhältnis von Krediten zu Wert und strengere Einkommensanforderungen. Viele ausländische Käufer finanzieren über ihr Heimatland oder zahlen bar.
Offiziell ist alles in Euro. Sie können vor dem Versand von Ihrer Heimatwährung aus umrechnen oder in einigen Fällen mit Kryptowährung abrechnen, wenn beide Parteien und der Notar damit einverstanden sind. Der Vertragspreis und die Steuern basieren jedoch immer auf Euro.
Neben dem Kaufpreis und der Grunderwerbsteuer, dem Budget für Notargebühren, Übersetzungen, Anwaltskosten und möglicherweise Agenturgebühren — zusammen summieren sich diese Kosten in der Regel auf 2-4% Ihrer Gesamtkosten.
Nein. Die meisten ausländischen Käufer verwenden eine Vollmacht, um jemanden hier — Ihren Anwalt, NT Realty oder einen anderen vertrauenswürdigen Vertreter — zu ermächtigen, in Ihrem Namen zu unterzeichnen.
Gemäß Vereinbarung zahlt der Käufer in der Regel sowohl die Notargebühren als auch die Gebühren für den vereidigten Gerichtsübersetzer, obwohl dies zwischen den Parteien ausgehandelt werden kann.
Ja, und es ist einfacher als die meisten Leute erwarten. In Montenegro sind ausländische Käufer — sowohl aus der EU als auch aus Ländern außerhalb der EU — willkommen. In den meisten Fällen können Sie Immobilien in Ihrem eigenen Namen besitzen, ohne dass Sie einen Wohnsitz oder eine lokale Firma benötigen.
Haftungsausschluss: Kaufkosten und Richtigkeit der Informationen
Alle mit dem Kauf verbundenen Kosten, einschließlich Notargebühren, Grunderwerbsteuer (falls zutreffend) und etwaige Anwaltskosten, liegen in der alleinigen Verantwortung des Käufers. ntRealty übernimmt keine Verantwortung für die Richtigkeit der hier veröffentlichten Informationen, die ausschließlich auf den Angaben basieren, die uns von den Eigentümern zur Verfügung gestellt wurden. ntRealty ist nicht verpflichtet, diese Liste zu aktualisieren, zu ändern oder zu ergänzen oder einen Leser über Informationen zu informieren, einschließlich städtebaulicher oder kadentechnischer Informationen Astraldaten werden anschließend ungenau. Alle Angebote unterliegen einem Zwischenverkauf. Agenturprovision: Dem Käufer wird keine Agenturprovision in Rechnung gestellt. Die Agenturgebühr wird vom Verkäufer bezahlt.
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