Penthouse mit 2 Schlafzimmern zum Verkauf in Morinj
€360,000
Peter Flynn
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Beschreibung
In Kürze
Einer der ersten Käufer von Lavender Bay hatte die Wahl zwischen allen Wohnungen in der Anlage — und entschied sich für dieses. Dieses 94 m² große Penthouse mit zwei Schlafzimmern befindet sich in der obersten Etage des Komplexes und bietet einen ungehinderten direkten Blick über die Bucht von Kotor in Richtung Perast, eine überdachte Terrasse mit zwei Außenbereichen, zwei Bädern und einem Komplex, der einen Infinity-Pool, eine Sauna, ein Dampfbad und einen Massageraum umfasst. Vollständig möbliert verkauft. Zugewiesener Parkplatz inklusive. Perast 10 Minuten; Kotor 23 km/25 Minuten.
Vollständig
Als Lavender Bay auf den Markt kam, hatte ein Käufer die erste Wahl für das gesamte Projekt. Er entschied sich für diese Wohnung — oberste Etage, direkte Sichtlinie nach Perast, nichts über ihm und niemand teilte seine Aussicht. Zwanzig Jahre Marktbeobachtung deuten darauf hin, dass frühes, fundiertes Urteilsvermögen dazu neigt, gut zu altern.
Die großen Falttüren im Wohnzimmer lassen sich komplett wegklappen, und an einem klaren Morgen wird der Erker Teil des Raums und nicht durch Glas beobachtet. Die Farbpalette ist durchgehend weich und einheitlich — cremefarben, warmes Eichenholz, Taupe, Weiß — ruhig genug, um den blauen und grünen Außenbereichen die visuelle Arbeit zu überlassen. Der Eingangsbereich gibt den Ton an, bevor Sie ihn erreichen: ein Sideboard aus Eichenholz, eine große runde Wanduhr aus Holz, eine Pendelleuchte. Durchdacht statt dekoriert.
Der offene Wohn- und Küchenbereich funktioniert in dieser Größenordnung gut. Weiße Schränke mit flacher Vorderseite reichen bis zur Decke in der Küche, Granitarbeitsplatten, integrierte Geräte. Der Esstisch bietet Platz für sechs Personen. Zwei cremefarbene Ledersofas stehen vor den Falttüren. Ein eleganter runder Spiegel befindet sich über dem Konsolentisch. Die schräge Dachlinie des Penthouse-Dachs — das einzige, was kein anderes Stockwerk in diesem Gebäude hat — verleiht dem gesamten Raum einen Charakter, den Fotos vermuten lassen, der aber nur persönlich richtig zur Geltung kommt.
Die Terrasse ist das klarste Argument der Wohnung. Sie ist von einer Pergola aus dunklen Holzlatten bedeckt und in zwei verschiedenen Zonen angeordnet — auf der einen Seite befindet sich ein Essbereich, auf der anderen ein Lounge-Sitzbereich — von beiden Seiten aus blickt man direkt auf die Bucht. Das Dorf Morinj und Tra? Die Bucht (Plavi Horizonti) liegt darunter; das Wasser öffnet sich in Richtung Perast; die Berge schließen den fernen Horizont. Von April bis Oktober ist dies der Hauptraum, und die langen Abende Montenegros finden in der Regel irgendwo hier draußen ihr natürliches Ende.
Beide Schlafzimmer liegen an einem eigenen Flur, jedes mit Fischgrätparkett und eigenem Bad — eine Konfiguration, die sich sowohl für zwei Paare als auch für eine Familie oder einen Hausbesitzer eignet. Das Hauptschlafzimmer verfügt über einen großen Spiegelschrank und bietet Bergblick. Die zweite hat einen Blick auf die Bucht. Das Hauptbadezimmer hat eine Vollbadewanne, taupefarbene Wandfliesen und einen vertikalen Mosaikstreifen in Silber und Grau. Das zweite ist ein verglaster Duschraum mit Regenkopf und Kieselmosaikboden. Ein separater Hauswirtschafts- und Abstellraum neben dem Flur beherbergt die Waschmaschine und bietet abschließbaren Stauraum — ein praktisches Detail, auf das Sie während einer langen Saison nicht verzichten müssen.
Der Lavender Bay-Komplex verfügt über einen Infinity-Außenpool, dessen Rand direkt auf die Sichtlinie von Perast trifft, eine Innensauna, ein Dampfbad und einen Massageraum. Die Wohnung wird wie abgebildet komplett möbliert verkauft. Zugewiesener Parkplatz inklusive.
Was zeichnet es aus
Die meisten Apartments mit zwei Schlafzimmern zu diesem Preis an der Westküste bieten entweder eine gute Aussicht oder ein gut ausgestattetes Interieur oder eine sinnvolle komplexe Ausstattung - selten alle drei und selten aus der obersten Etage, ohne Kompromisse beim Aussehen einzugehen. Dieses Penthouse bietet den ungehinderten Blick auf die Bucht, den die unteren Stockwerke desselben Gebäudes nicht bieten, eine Terrasse, die groß genug ist, um auf zwei Zonen zu leben, zwei Badezimmer, einen Wellnesskomplex mit vier Einrichtungen und den Charakter, den nur eine Dachlinie im Penthouse bietet. Der ursprüngliche Käufer verstand das Gesamtbild, bevor jemand anderes die Gelegenheit dazu hatte.
Buyer Lens
Gut geeignet für Käufer, die eine echte Basis oder einen Hauptwohnsitz in der Hauptsaison auf der ruhigeren Seite der Bucht suchen, oder für Investoren, die nach einer Immobilie suchen, die gut fotografiert und regelmäßig vermietet wird. Weniger geeignet für jemanden, der das ganze Jahr über in der Stadt fußgängig sein muss. Ein Auto ist hier notwendig, obwohl das Dorf die täglichen Dinge zu Fuß erledigt.
Lokale Annehmlichkeiten
Morinj ist ein kleines, ruhiges Dorf am Westufer der inneren Bucht — mit Wohncharakter, gemächlichem Tempo und gut genug ausgestattet, dass das tägliche Leben ohne ständigen Rückgriff auf ein Auto funktioniert. Durch ihn verläuft die Küstenstraße E65, die Herceg Novi und Kotor den ganzen Tag über mit dem Bus verbindet. Das Dorfzentrum mit einem Markt, einem Postamt und einer Handvoll Restaurants und Bars direkt am Wasser ist nur einen kurzen Spaziergang vom Komplex entfernt.
Zu Fuß:
- Stadtmarkt - 400 m/5 min. - Tägliche Lebensmittel
- Ponta Morinj - 400 m/5 Minuten. Postamt
- Morinj-Grundschule - 400 m/5 Minuten
- Tramontana Strandbar und Restaurant - 400 m/7 Minuten Auf dem Wasser, vom Frühstück bis zum späten Abend geöffnet
- Catovica Mlini - 600 m/8 min. Eine restaurierte Wassermühle mit Gartentischen neben dem Bach und einer Küche, die rund um das gebaut wurde, was an diesem Morgen aus der Bucht kam - eines der wirklich unverwechselbaren Restaurants an der inneren Bucht
- Morinjska Platz - 600 m/8 min. Sandkiesküste, ruhig und flach
Medizinisch:
- Apotheke und Klinik, Risan - 8 km/10 bis 12 Minuten
- Krankenhaus und medizinische Versorgung, Herceg Novi - 20 km/20 bis 25 Minuten
Schulen:
- Morinj Elementary - 400 m/5 Minuten zu Fuß
- Internationale Schulen, Tivat - 20 km/40 Minuten mit der Fähre
Mit dem Auto:
- Supermärkte Voli und IDEA, Risan - 8 km/10 bis 12 Minuten
- Verige 65, Kostanjica - 7 km/8 bis 10 Minuten
- Herceg Novi - 20 km/20 bis 25 Minuten
- Perast - 10 km/10 bis 12 min. Ausgangspunkt für Unserer Lieben Frau von den Felsen
- Altstadt von Kotor - 23,5 km/25 Minuten
- Tivat und Porto Montenegro - 20 km/40 Minuten mit der Fähre Kamenari-Lepetane; 45 km/45 bis 50 Minuten rund um die Bucht
- Flughafen Tivat (TIV) - 20 km/40 Minuten mit der Fähre
- Flughafen Podgorica (TGD) - 115 km/ungefähr 2 Stunden
- Flughafen Dubrovnik (DBV) - ca. 65 km/1 Stunde 15 bis 1 Stunde 30 Minuten (Grenzübergang)
abhängig)
Öffentliche Verkehrsmittel:
Bus E65 durch das Dorf - in der Hauptsaison alle 30 Minuten, ab 3 EUR. Kotor etwa 1 Stunde; Herceg Novi etwa 25 Minuten.
Ehrliche Meinung des Agenten
Die Westküste eignet sich für Käufer, die die Bucht ohne den Lärm der Bucht wollen. Diese Wohnung, in dieser Umgebung, hat die Position, die jemand mit vollem Wissen und voller Auswahl ganz am Anfang identifiziert hat - und nichts daran hat dieses Urteilsvermögen seither geschmälert. Die Aussicht ist direkt und kompromisslos, die Terrasse fungiert als echter Wohnraum im Freien, der sich über zwei Zonen erstreckt, und der Komplex bietet mehr als die meisten vergleichbaren Wohnanlagen zu diesem Preis. Für das tägliche Leben wird ein Auto benötigt; das Nötigste lässt sich im Dorf zu Fuß erledigen. Für Käufer, die nach einer Immobilie suchen, für die sie sich nicht entschuldigen müssen, in einer Lage, die die Entscheidung, auf dieser Seite des Wassers zu sein, belohnt, ist dies eine einfache Empfehlung.
NTRealty ist eine Immobilienagentur mit Sitz in Tivat, Montenegro, die vom britischen Geschäftsmann Peter Flynn geleitet wird, der seit 2005 in der Gegend lebt und seine Bemühungen auf verschiedene Aspekte von Immobilien konzentriert hat, darunter Entwicklung, Architektur, Innenarchitektur und Investitionen in Immobilien in der Region. Das Büro in Tivat wird von einem Team von Fachleuten geleitet, die den lokalen Markt wirklich verstehen. Das Team ist da, um Sie durch den Kauf- (oder Verkaufs-) Prozess zu führen, und wir sind stolz darauf, ein hohes Maß an Service auf höfliche, freundliche und effiziente Weise zu bieten.
NTRealty ist auf Immobilien spezialisiert, die rund um die Bucht von Kotor, Tivat Bay und Lustica zum Verkauf stehen. Unsere Kunden reichen von Porto Montenegro und Lustica Bay bis hin zu Hunderten von Privatpersonen, die unserem Betrieb ihr Vertrauen schenken.
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Häufig gestellte Fragen
Nach dem Kauf und der Registrierung erhalten Sie die Schlüssel und nehmen sie in Besitz. Zu den nächsten Schritten gehören die Übertragung der Nebenkosten auf Ihren Namen, die Einrichtung der Zahlungen für das Gebäudemanagement, falls es sich um eine Wohnung handelt, der Abschluss einer Hausratversicherung und — falls Sie die Wohnung vermieten — die Registrierung für die Kurtaxe und das Einholen aller erforderlichen Genehmigungen. Ihr Anwalt oder Bevollmächtigter kann Sie durch die administrativen Aspekte führen.
Mieteinnahmen werden mit 15% auf die Bruttoeinnahmen besteuert, wenn Sie kurzfristig vermieten (Touristenvermietungen), oder Sie können sich für eine Besteuerung des Nettoeinkommens nach Abzug der Ausgaben für Langzeitmieten entscheiden. Sie zahlen außerdem die kommunale Kurtaxe (1€ pro Nacht und Gast in der Hochsaison, 0,50€ in der Nebensaison) und müssen Ihre Vermietung bei den Steuerbehörden und der Tourismusbehörde registrieren.
Die jährliche Grundsteuer ist ziemlich niedrig — nur 0,25% des geschätzten Immobilienwerts pro Jahr. Der Schätzwert liegt in der Regel weit unter dem Marktwert, sodass Sie für eine Wohnung an der Küste im Wert von 200.000€ möglicherweise 200-500 € jährlich zahlen. Es wird von Ihrer Gemeinde erhoben und gehört zu den günstigeren laufenden Kosten in Montenegro.
Die Notargebühren richten sich nach dem offiziellen Tarif und richten sich nach Ihrem Kaufpreis. Bei den meisten Wohnimmobilien müssen Sie mit 350 bis 1.000€ zuzüglich 21% Mehrwertsteuer rechnen — also insgesamt etwa 423-1.210 €. Für eine Immobilie im Wert von 250.000€ fallen Grundgebühren in Höhe von etwa 532€ an. Außerdem fallen geringe Gebühren für das Kopieren von Dokumenten und die administrative Ablage an, sodass Ihre endgültige Notarrechnung möglicherweise etwas höher ausfällt.
Für Wiederverkaufsimmobilien zahlen Sie 3% Grunderwerbsteuer (RETT) auf den Kaufpreis. Für Neubauten von Entwicklern wird für die RETT kein Steuersatz erhoben, aber sie enthalten 21% Mehrwertsteuer im Preis — obwohl Entwickler diese Mehrwertsteuer in der Regel zurückfordern können. In jedem Fall sollten Sie etwa 3% des Kaufpreises für die Transfersteuer einplanen, es sei denn, es handelt sich um einen Neubau, bei dem die Mehrwertsteuer bereits enthalten ist.
Der Notar erhält oder verwahrt das Geld nicht direkt. Stattdessen muss der Verkäufer dem Notar schriftlich bestätigen, dass er den vollen Kaufpreis erhalten hat. Erst nachdem der Notar diese schriftliche Bestätigung erhalten hat (und überprüft hat, dass die Steuerpflichten eingehalten werden), wird er die Clausula Intabulandi ausstellen. Bei einigen Transaktionen werden aus Sicherheitsgründen Bankbestätigungen verwendet.
Ja, wenn Sie verheiratet sind oder in einer eingetragenen Partnerschaft leben, benötigen Sie in der Regel die schriftliche Zustimmung Ihres Ehepartners oder Partners, um Immobilien in Montenegro zu verkaufen, auch wenn die Immobilie ausschließlich in Ihrem Namen registriert ist. Dies schützt die Interessen beider Parteien gemäß den Vorschriften über das eheliche Vermögen. Ihr Notar wird die spezifischen Anforderungen für Ihre Situation bestätigen.
Die Clausula Intabulandi ist die offizielle Bestätigung des Notars, dass alle rechtlichen und finanziellen Verpflichtungen erfüllt wurden, sodass die Immobilie in Ihrem Namen registriert werden kann. Der Notar stellt es erst aus, nachdem bestätigt wurde, dass Sie den vollen Preis und alle Steuern bezahlt haben. Es ist Ihr grünes Licht für die Katasterregistrierung — ohne es können Sie nicht der rechtmäßige Eigentümer werden.
Jede Immobilie und jeder Eigentümer hat bestimmte Nummern, die auf Verträgen erscheinen: Ihre JMBG (persönliche ID), die JMBG- oder Firmenregistrierung des Verkäufers und die Katasternummer der Immobilie (katastarska parcela/čestica). Diese verbinden alles, was in den offiziellen Registern steht, und sind für Registrierungs- und Steuerzwecke unerlässlich.
Nein, Montenegro hat kein Titelversicherungssystem wie die USA oder Großbritannien. Stattdessen verlassen sich Käufer auf eine umfassende rechtliche Sorgfaltspflicht. Ihr Anwalt oder Notar überprüft das Kataster, die Besitzverhältnisse, die Belastungen und Genehmigungen, bevor Sie sich verpflichten. Es ist ein anderes System, aber bei ordnungsgemäßer Überprüfung ist es genauso sicher.
Das hängt davon ab, wo Ihre Dokumente ausgestellt wurden. Wenn Sie aus einem Land der Haager Konvention stammen (zu dem die meisten westlichen Länder gehören), benötigen Sie eine Apostille. Wenn nicht, müssen Ihre Dokumente konsularisch beglaubigt werden. In jedem Fall benötigen sie außerdem eine beglaubigte Übersetzung durch einen vereidigten Gerichtsübersetzer in Montenegro.
Ihr Anwalt verlangt einen offiziellen Auszug (List nepokretnosti) aus dem Immobilienkataster, aus dem das aktuelle Eigentum, etwaige Hypotheken oder Pfandrechte, Grundstücksgrenzen und die rechtliche Beschreibung hervorgehen. Der Notar überprüft auch die Identität und Rechtsfähigkeit des Verkäufers. Diese Sorgfaltspflicht dauert in der Regel einige Tage und kostet etwa 18-25 € für den Katasterauszug.
Sie erhalten ein JMBG bei der örtlichen Polizeidirektion (MUP), indem Sie Ihren Reisepass und den Eigentumsnachweis vorlegen und einen einfachen Antrag ausfüllen. Das Verfahren dauert in der Regel einige Tage, und Sie benötigen diese Nummer für Steuererklärungen und die Registrierung von Immobilien — auch ohne Wohnsitz.
Bei einer unkomplizierten Wiederverkaufswohnung mit sauberem Papierkram kann der Kaufvorgang oft innerhalb von 3-6 Wochen abgeschlossen werden. Komplexere Transaktionen, Neubauten oder hypothekenfinanzierte Käufe können länger dauern.
Einige Banken vergeben Kredite an Ausländer, aber die Bedingungen sind strenger — niedrigeres Verhältnis von Krediten zu Wert und strengere Einkommensanforderungen. Viele ausländische Käufer finanzieren über ihr Heimatland oder zahlen bar.
Offiziell ist alles in Euro. Sie können vor dem Versand von Ihrer Heimatwährung aus umrechnen oder in einigen Fällen mit Kryptowährung abrechnen, wenn beide Parteien und der Notar damit einverstanden sind. Der Vertragspreis und die Steuern basieren jedoch immer auf Euro.
Neben dem Kaufpreis und der Grunderwerbsteuer, dem Budget für Notargebühren, Übersetzungen, Anwaltskosten und möglicherweise Agenturgebühren — zusammen summieren sich diese Kosten in der Regel auf 2-4% Ihrer Gesamtkosten.
Nein. Die meisten ausländischen Käufer verwenden eine Vollmacht, um jemanden hier — Ihren Anwalt, NT Realty oder einen anderen vertrauenswürdigen Vertreter — zu ermächtigen, in Ihrem Namen zu unterzeichnen.
Gemäß Vereinbarung zahlt der Käufer in der Regel sowohl die Notargebühren als auch die Gebühren für den vereidigten Gerichtsübersetzer, obwohl dies zwischen den Parteien ausgehandelt werden kann.
Ja, und es ist einfacher als die meisten Leute erwarten. In Montenegro sind ausländische Käufer — sowohl aus der EU als auch aus Ländern außerhalb der EU — willkommen. In den meisten Fällen können Sie Immobilien in Ihrem eigenen Namen besitzen, ohne dass Sie einen Wohnsitz oder eine lokale Firma benötigen.
Haftungsausschluss: Kaufkosten und Richtigkeit der Informationen
Alle mit dem Kauf verbundenen Kosten, einschließlich Notargebühren, Grunderwerbsteuer (falls zutreffend) und etwaige Anwaltskosten, liegen in der alleinigen Verantwortung des Käufers. ntRealty übernimmt keine Verantwortung für die Richtigkeit der hier veröffentlichten Informationen, die ausschließlich auf den Angaben basieren, die uns von den Eigentümern zur Verfügung gestellt wurden. ntRealty ist nicht verpflichtet, diese Liste zu aktualisieren, zu ändern oder zu ergänzen oder einen Leser über Informationen zu informieren, einschließlich städtebaulicher oder kadentechnischer Informationen Astraldaten werden anschließend ungenau. Alle Angebote unterliegen einem Zwischenverkauf. Agenturprovision: Dem Käufer wird keine Agenturprovision in Rechnung gestellt. Die Agenturgebühr wird vom Verkäufer bezahlt.
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