Fully-Furnished One Bedroom Apartment in Boka Place, Tivat
€470,000
Peter Flynn
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In Brief
A one-bedroom apartment in Boka Place, the residential and mixed-use quarter of Porto Montenegro, Tivat, sitting on the fourth floor of Block 5. At 55m² total area with a private balcony, the apartment is efficiently planned and fully furnished — a living and kitchen-dining space that makes good use of every metre, a properly sized bedroom, and a bathroom finished to the standard the building sets throughout. Sold move-in ready, it is the most immediately deployable configuration in the complex. Boka Place sits within the Porto Montenegro development and shares its infrastructure, marina, retail, and waterfront promenade — all on foot from the front door. Tivat Airport is ten minutes by car.
Beschreibung
Porto Montenegro ist seit fast zwei Jahrzehnten das prägende Projekt im montenegrinischen Immobilienmarkt, und Boka Place ist sein Wohn- und Stadtviertel – der Teil der Anlage, der für Menschen gebaut wurde, die hier leben möchten, und nicht nur eine Yacht anlegen. Der Komplex nimmt eine herausragende Position innerhalb des gesamten Porto Montenegro-Areals ein, zwischen der Adriaküste und der Uferpromenade, und hat seit seiner Eröffnung das obere Segment des Wohnimmobilienmarktes von Tivat neu definiert. Architektonisch ist es ein ernstzunehmendes Werk – eine Abfolge von Gebäuden aus weißem Putz, warmem Terrakotta und lokalem Stein, die um eine steingepflasterte interne Piazza angeordnet sind, mit Ladenpassagen im Erdgeschoss und einer Material- und Maßstabskohärenz, die in Montenegro wirklich ungewöhnlich ist. Block 5, das Gebäude, in dem sich diese Wohnung befindet, ist der moderne Turm mit weißem Putz auf der Westseite der Anlage, der über einen holzvertäfelten Aufzug und fertiggestellte Korridore mit holzverkleideten Wohnungstüren verfügt.
Die Wohnung befindet sich im vierten Stock – eine gut gewählte Position innerhalb des Gebäudes, mit der internen Piazza und dem Geschehen des Komplexes darunter, und ausreichend erhöht, um sich vom Erdgeschoss abgehoben zu fühlen. Der Grundriss ist logisch und gut durchdacht: ein einziger fließender Raum für Wohnen, Küche und Essbereich, der sich durch bodentiefe Verglasung zum Balkon hin öffnet, wobei Schlafzimmer und Bad auf der ruhigeren Seite des Grundrisses liegen.
Küche und Wohnbereich wirken als ein einziger, verbundener Raum, ohne beengt zu wirken. Die Küche ist L-förmig angelegt, mit weißen Schränken bis zur Decke, einer Spritzschutzwand aus Stein im Terrazzo-Effekt in Grau- und Warmtönen, die das dekorative Gewicht des Raumes trägt, und durchgehend integrierten Geräten – Induktionskochfeld, Backofen, Geschirrspüler, hochgebauter Kühl-Gefrierschrank – mit Unterschrankbeleuchtung an beiden Zeilen. Der Essbereich befindet sich am Rand der Küche, praktisch und passend dimensioniert für den Raum. Der dahinterliegende Wohnbereich ist mit bedachter Zurückhaltung eingerichtet: ein Sofa, ein niedriger Couchtisch, ein offenes Regal entlang einer Wand und eine Pendelleuchte über dem Esstisch aus getöntem Glas – eine Kombination von Stücken, die eher als entworfen denn als zusammengestellt wirkt. Der Balkon, zugänglich durch die Schiebetür, ist ein nutzbarer Außenbereich mit einem kleinen Tisch und Stühlen, ausgerichtet zum Innenhof der Anlage.
Das Schlafzimmer ist gut proportioniert – kein beengtes Nebenzimmer – mit einem Doppelbett, einem gepolsterten Kopfteil, wandmontierten Leselampen, einem Schreibtisch und einem wandmontierten Fernseher. Derselbe Dielenboden ist durchgehend verlegt, mit warmer Ambientebeleuchtung, die dem Raum ein Finish in Hotelqualität verleiht. Das Badezimmer ist gut ausgestattet: großformatige Wandfliesen in Zementoptik, eine begehbare Regendusche mit Glasabtrennung, ein Waschtischunterschrank mit offenem Rahmen, ein wandhängendes WC und ein Spiegelschrank darüber. Die Details – Einbauleuchten, wandmontierte Duscharmaturen – entsprechen dem Standard des restlichen Gebäudes.
Die Wohnung wird komplett möbliert und bezugsfertig verkauft. Für einen Käufer, der die Immobilie sofort nutzen möchte – sei es als Wohnsitz oder zur Vermietung – gibt es nichts mehr zu tun. Die Möblierung ist stimmig und gut gewählt, und die Wohnung präsentiert sich im gleichen Zustand wie auf den Fotos.
Preis 470.000 € inklusive Garagenstellplatz. Preis ohne Garagenstellplatz beträgt 450.000 €.
Teil von Porto Montenegro zu sein, ist die Hauptattraktion. Der Yachthafen, die Yachtliegeplätze, die Restaurants am Wasser und die Geschäfte von Porto Montenegro selbst sind fünf Gehminuten durch die Anlage entfernt. Die interne Piazza am Boka Place beherbergt eigene Geschäfte und Gastronomiebetriebe unter Steinbögen, mit Fitness-, Spa- und Wellnesseinrichtungen innerhalb des Gebäudes. Der internationale Flughafen Tivat ist zehn Autominuten entfernt – eine der flughafennäheren Adressen an der Bucht für einen Käufer, der ein Vermietungsprogramm aus der Ferne verwaltet oder regelmäßig reist.
Was es auszeichnet
Ein-Schlafzimmer-Wohnungen dieser Ausstattung, innerhalb von Boka Place selbst, kommen selten komplett möbliert und sofort einkommensgenerierend auf den Markt. Die Kombination aus einem stimmigen Möbelpaket, einer gut ausgestatteten Küche und einem Bad sowie der Adresse in Porto Montenegro verleiht dieser Wohnung eine Marktposition, die leicht zu bewerten ist – es gibt keine Einrichtungskosten, keine Vorlaufzeit und keine Unklarheit bezüglich der Präsentation. Für einen Käufer, der Einstiegspunkte in die Anlage abwägt, ist dies die operativ unmittelbarste Option zu diesem Preis.
Aus Käufersicht
Gut geeignet für einen Käufer, der eine hochwertige, bezugsfertige Residenz oder eine Mietinvestition innerhalb von Porto Montenegro sucht, die vom ersten Tag an Einnahmen generieren kann. Auch gut geeignet für einen Käufer, der mit geringerem Kapitaleinsatz als bei größeren Konfigurationen in den Boka Place Markt einsteigt, ohne zusätzliche Ausgaben. Weniger geeignet für jemanden, der seine eigene Innenausstattung bestimmen möchte – die Wohnung wird so verkauft, wie sie ist, und das ist Teil ihres Wertes.
Lokale Annehmlichkeiten
Tivat ist eine funktionierende Stadt – kein Ferienort – mit ganzjähriger Infrastruktur, einem Handelshafen, einem internationalen Flughafen und einer zunehmenden Konzentration hochwertiger Annehmlichkeiten, die von Porto Montenegro verankert werden. Boka Place befindet sich innerhalb dieser Anlage, mit dem Yachthafen, der Uferpromenade und dem gesamten Angebot von Porto Montenegro fußläufig von der Haustür erreichbar.
Zu Fuß
Porto Montenegro Yachthafen, Restaurants und Geschäfte: ca. 5 Minuten
Cafés und Restaurants: innerhalb des Komplexes, Erdgeschoss
Stadtzentrum Tivat, Post, Banken und Apotheke: 5 bis 8 Minuten
Supermärkte (Voli, IDEA): 5 bis 10 Minuten
Uferpromenade: direkt vor der Anlage
Medizinische Versorgung
Gesundheitszentrum Tivat: ca. 1 km / 5 Minuten mit dem Auto
Krankenhaus und vollständige medizinische Einrichtungen, Kotor: 20 km / 20 bis 25 Minuten
Mit dem Auto
Flughafen Tivat (TIV): 10 Minuten
Altstadt Kotor: 20 km / 15 Minuten über den Vrmac-Tunnel oder 20 bis 25 Minuten über die Küstenstraße
Budva: 35 km / 30 bis 35 Minuten
Perast: 25 km / 25 bis 30 Minuten
Herceg Novi: 35 km / 30 bis 35 Minuten (oder 15 Minuten über die Fähre Kamenari–Lepetane)
Flughafen Podgorica (TGD): 90 km / ca. 1 Stunde 15 Minuten
Flughafen Dubrovnik (DBV): ca. 80 km / 1 Stunde 30 Minuten (abhängig vom Grenzübergang)
Öffentliche Verkehrsmittel
Busverbindungen entlang der Küstenstraße E65 vom Stadtzentrum Tivat nach Kotor und Herceg Novi. Der Fährverkehr von Kamenari nach Lepetane verkehrt ganzjährig und verkürzt die Fahrzeiten nach Herceg Novi und zur äußeren Bucht erheblich.
Einschätzung des Maklers
Boka Place ist die Wohnadresse innerhalb von Porto Montenegro – der Teil der Anlage, der gebaut wurde, um ganzjährig bewohnt und nicht nur besucht zu werden. Diese Wohnung ist zu ihrem Preis ein überzeugendes Angebot: eine komplett möblierte, bezugsfertige Ein-Schlafzimmer-Wohnung in einem Gebäude mit echter langfristiger Vermögensqualität, innerhalb der etabliertesten Marina-Destination an der Adria. Der möblierte Zustand eliminiert die eine Variable, die typischerweise die Nutzung verzögert – ein Käufer kann die Wohnung fertigstellen und ohne weitere Entscheidungen in Betrieb nehmen. Mit 470.000 € ist der Preis so angesetzt, dass sowohl die Ausstattung als auch die sofortige Verfügbarkeit berücksichtigt werden.
NT Realty is a boutique real estate agency based in Tivat, Montenegro. Founded by Peter Flynn, who first came to the Bay of Kotor in 2005 as a property investor and has since built businesses across real estate development, architecture, and interior design, the agency is run alongside Maša Flynn — architect and former Head of Design at Porto Montenegro, where she delivered over €60 million of projects on time and on budget. Between them they bring a depth of local market knowledge that is difficult to find elsewhere in the region.
The team specialises in properties for sale and long-term rentals across the Bay of Kotor, Tivat Bay, and the Luštica Peninsula — from Porto Montenegro and Luštica Bay to private homes throughout the wider region. Our job is to guide buyers, sellers, and tenants through the process clearly, honestly, and without unnecessary complexity.
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Häufig gestellte Fragen
Nach dem Kauf und der Registrierung erhalten Sie die Schlüssel und nehmen sie in Besitz. Zu den nächsten Schritten gehören die Übertragung der Nebenkosten auf Ihren Namen, die Einrichtung der Zahlungen für das Gebäudemanagement, falls es sich um eine Wohnung handelt, der Abschluss einer Hausratversicherung und — falls Sie die Wohnung vermieten — die Registrierung für die Kurtaxe und das Einholen aller erforderlichen Genehmigungen. Ihr Anwalt oder Bevollmächtigter kann Sie durch die administrativen Aspekte führen.
Mieteinnahmen werden mit 15% auf die Bruttoeinnahmen besteuert, wenn Sie kurzfristig vermieten (Touristenvermietungen), oder Sie können sich für eine Besteuerung des Nettoeinkommens nach Abzug der Ausgaben für Langzeitmieten entscheiden. Sie zahlen außerdem die kommunale Kurtaxe (1€ pro Nacht und Gast in der Hochsaison, 0,50€ in der Nebensaison) und müssen Ihre Vermietung bei den Steuerbehörden und der Tourismusbehörde registrieren.
Die jährliche Grundsteuer ist ziemlich niedrig — nur 0,25% des geschätzten Immobilienwerts pro Jahr. Der Schätzwert liegt in der Regel weit unter dem Marktwert, sodass Sie für eine Wohnung an der Küste im Wert von 200.000€ möglicherweise 200-500 € jährlich zahlen. Es wird von Ihrer Gemeinde erhoben und gehört zu den günstigeren laufenden Kosten in Montenegro.
Die Notargebühren richten sich nach dem offiziellen Tarif und richten sich nach Ihrem Kaufpreis. Bei den meisten Wohnimmobilien müssen Sie mit 350 bis 1.000€ zuzüglich 21% Mehrwertsteuer rechnen — also insgesamt etwa 423-1.210 €. Für eine Immobilie im Wert von 250.000€ fallen Grundgebühren in Höhe von etwa 532€ an. Außerdem fallen geringe Gebühren für das Kopieren von Dokumenten und die administrative Ablage an, sodass Ihre endgültige Notarrechnung möglicherweise etwas höher ausfällt.
Für Wiederverkaufsimmobilien zahlen Sie 3% Grunderwerbsteuer (RETT) auf den Kaufpreis. Für Neubauten von Entwicklern wird für die RETT kein Steuersatz erhoben, aber sie enthalten 21% Mehrwertsteuer im Preis — obwohl Entwickler diese Mehrwertsteuer in der Regel zurückfordern können. In jedem Fall sollten Sie etwa 3% des Kaufpreises für die Transfersteuer einplanen, es sei denn, es handelt sich um einen Neubau, bei dem die Mehrwertsteuer bereits enthalten ist.
Der Notar erhält oder verwahrt das Geld nicht direkt. Stattdessen muss der Verkäufer dem Notar schriftlich bestätigen, dass er den vollen Kaufpreis erhalten hat. Erst nachdem der Notar diese schriftliche Bestätigung erhalten hat (und überprüft hat, dass die Steuerpflichten eingehalten werden), wird er die Clausula Intabulandi ausstellen. Bei einigen Transaktionen werden aus Sicherheitsgründen Bankbestätigungen verwendet.
Ja, wenn Sie verheiratet sind oder in einer eingetragenen Partnerschaft leben, benötigen Sie in der Regel die schriftliche Zustimmung Ihres Ehepartners oder Partners, um Immobilien in Montenegro zu verkaufen, auch wenn die Immobilie ausschließlich in Ihrem Namen registriert ist. Dies schützt die Interessen beider Parteien gemäß den Vorschriften über das eheliche Vermögen. Ihr Notar wird die spezifischen Anforderungen für Ihre Situation bestätigen.
Die Clausula Intabulandi ist die offizielle Bestätigung des Notars, dass alle rechtlichen und finanziellen Verpflichtungen erfüllt wurden, sodass die Immobilie in Ihrem Namen registriert werden kann. Der Notar stellt es erst aus, nachdem bestätigt wurde, dass Sie den vollen Preis und alle Steuern bezahlt haben. Es ist Ihr grünes Licht für die Katasterregistrierung — ohne es können Sie nicht der rechtmäßige Eigentümer werden.
Jede Immobilie und jeder Eigentümer hat bestimmte Nummern, die auf Verträgen erscheinen: Ihre JMBG (persönliche ID), die JMBG- oder Firmenregistrierung des Verkäufers und die Katasternummer der Immobilie (katastarska parcela/čestica). Diese verbinden alles, was in den offiziellen Registern steht, und sind für Registrierungs- und Steuerzwecke unerlässlich.
Nein, Montenegro hat kein Titelversicherungssystem wie die USA oder Großbritannien. Stattdessen verlassen sich Käufer auf eine umfassende rechtliche Sorgfaltspflicht. Ihr Anwalt oder Notar überprüft das Kataster, die Besitzverhältnisse, die Belastungen und Genehmigungen, bevor Sie sich verpflichten. Es ist ein anderes System, aber bei ordnungsgemäßer Überprüfung ist es genauso sicher.
Das hängt davon ab, wo Ihre Dokumente ausgestellt wurden. Wenn Sie aus einem Land der Haager Konvention stammen (zu dem die meisten westlichen Länder gehören), benötigen Sie eine Apostille. Wenn nicht, müssen Ihre Dokumente konsularisch beglaubigt werden. In jedem Fall benötigen sie außerdem eine beglaubigte Übersetzung durch einen vereidigten Gerichtsübersetzer in Montenegro.
Ihr Anwalt verlangt einen offiziellen Auszug (List nepokretnosti) aus dem Immobilienkataster, aus dem das aktuelle Eigentum, etwaige Hypotheken oder Pfandrechte, Grundstücksgrenzen und die rechtliche Beschreibung hervorgehen. Der Notar überprüft auch die Identität und Rechtsfähigkeit des Verkäufers. Diese Sorgfaltspflicht dauert in der Regel einige Tage und kostet etwa 18-25 € für den Katasterauszug.
Sie erhalten ein JMBG bei der örtlichen Polizeidirektion (MUP), indem Sie Ihren Reisepass und den Eigentumsnachweis vorlegen und einen einfachen Antrag ausfüllen. Das Verfahren dauert in der Regel einige Tage, und Sie benötigen diese Nummer für Steuererklärungen und die Registrierung von Immobilien — auch ohne Wohnsitz.
Bei einer unkomplizierten Wiederverkaufswohnung mit sauberem Papierkram kann der Kaufvorgang oft innerhalb von 3-6 Wochen abgeschlossen werden. Komplexere Transaktionen, Neubauten oder hypothekenfinanzierte Käufe können länger dauern.
Einige Banken vergeben Kredite an Ausländer, aber die Bedingungen sind strenger — niedrigeres Verhältnis von Krediten zu Wert und strengere Einkommensanforderungen. Viele ausländische Käufer finanzieren über ihr Heimatland oder zahlen bar.
Offiziell ist alles in Euro. Sie können vor dem Versand von Ihrer Heimatwährung aus umrechnen oder in einigen Fällen mit Kryptowährung abrechnen, wenn beide Parteien und der Notar damit einverstanden sind. Der Vertragspreis und die Steuern basieren jedoch immer auf Euro.
Neben dem Kaufpreis und der Grunderwerbsteuer, dem Budget für Notargebühren, Übersetzungen, Anwaltskosten und möglicherweise Agenturgebühren — zusammen summieren sich diese Kosten in der Regel auf 2-4% Ihrer Gesamtkosten.
Nein. Die meisten ausländischen Käufer verwenden eine Vollmacht, um jemanden hier — Ihren Anwalt, NT Realty oder einen anderen vertrauenswürdigen Vertreter — zu ermächtigen, in Ihrem Namen zu unterzeichnen.
Gemäß Vereinbarung zahlt der Käufer in der Regel sowohl die Notargebühren als auch die Gebühren für den vereidigten Gerichtsübersetzer, obwohl dies zwischen den Parteien ausgehandelt werden kann.
Ja, und es ist einfacher als die meisten Leute erwarten. In Montenegro sind ausländische Käufer — sowohl aus der EU als auch aus Ländern außerhalb der EU — willkommen. In den meisten Fällen können Sie Immobilien in Ihrem eigenen Namen besitzen, ohne dass Sie einen Wohnsitz oder eine lokale Firma benötigen.
Haftungsausschluss: Kaufkosten und Richtigkeit der Informationen
Alle mit dem Kauf verbundenen Kosten, einschließlich Notargebühren, Grunderwerbsteuer (falls zutreffend) und etwaige Anwaltskosten, liegen in der alleinigen Verantwortung des Käufers. ntRealty übernimmt keine Verantwortung für die Richtigkeit der hier veröffentlichten Informationen, die ausschließlich auf den Angaben basieren, die uns von den Eigentümern zur Verfügung gestellt wurden. ntRealty ist nicht verpflichtet, diese Liste zu aktualisieren, zu ändern oder zu ergänzen oder einen Leser über Informationen zu informieren, einschließlich städtebaulicher oder kadentechnischer Informationen Astraldaten werden anschließend ungenau. Alle Angebote unterliegen einem Zwischenverkauf. Agenturprovision: Dem Käufer wird keine Agenturprovision in Rechnung gestellt. Die Agenturgebühr wird vom Verkäufer bezahlt.
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