Mediterrane Villa mit Sonnenuntergangsblick in Kavač zu verkaufen

Villa Mare – Eine mediterrane Villa mit zwei Schlafzimmern und ca. 158 m² Wohnfläche (inklusive Terrassen) auf einem 499 m² großen Grundstück am Hang von Kavač, Gemeinde Kotor. Sie liegt direkt neben der Villa Maslina und bietet denselben unverbaubaren Panoramablick über die Bucht auf die Insel Sveti Marko, die Blumeninsel – die durch eine schmale Landenge mit dem Ufer verbunden ist, vom Wasser aus jedoch wie eine echte Insel wirkt – sowie auf den Meisterschaftsgolfplatz von Luštica Bay, wo die Sonne jeden Abend direkt vor einem untergeht.

Zwei Schlafzimmer mit zwei Bädern, ein Gäste-WC und ein Hauswirtschaftsraum auf der unteren Ebene; ein einziger, großzügiger Wohn-, Koch- und Essbereich auf der gesamten oberen Etage mit hoher Decke, der sich durch große Glasfronten zum Ausblick hin öffnet und durch eine geräumige überdachte Terrasse direkt am Wohnbereich erweitert wird.

Zweigeschossige mediterrane Architektur – hell verputzte Wände, großzügige Öffnungen, sehr geräumige Zimmer voller natürlichem Licht von morgens bis abends. Voll klimatisiert. Kaminofen im Wohnzimmer. Angelegte, eingewachsene Gärten rund um einen privaten 22 m² großen Swimmingpool mit überdachtem Sitzbereich für schattiges Leben im Freien sowie Parkplätze für drei Autos. Čelanovića Mlin, die alte Olivenmühle, befindet sich direkt nebenan. Altstadt von Kotor 6,2 km / 13 Min.; Porto Montenegro 5,7 km / 17 Min.; Flughafen Tivat 7,4 km / 12 Min.; Knightsbridge Schools International 5,4 km / 15 Min.

‍

Vom Hang in Kavač aus öffnet sich die Bucht nach Westen in einem Panorama, das man erst einmal auf sich wirken lassen muss. Die Insel Sveti Marko in unmittelbarer Nähe. Dahinter die Blumeninsel – durch eine schmale Landenge mit dem Festland verbunden, ein Name, der vom Wasser aus betrachtet absolut Sinn ergibt. Noch weiter entfernt ziehen sich die Fairways des Meisterschaftsgolfplatzes von Luštica Bay entlang der Konturen der Halbinsel. Und am Ende eines jeden Tages geht die Sonne direkt vor einem unter. Diese Villa liegt unmittelbar neben der VillaMaslina und teilt genau diesen Aspekt – dieselbe Aussicht, dieselbe Höhenlage, dasselbe Abendlicht –, jedoch in einer kleineren, sanfteren mediterranen Note.

Die Architektur ist im Geiste mediterran und in der Ausführung durchdacht. Helle, verputzte Wände fangen das Licht über den Tag ein und wärmen sich im Abendlicht auf; die Öffnungen sind großzügig bemessen und rahmen den Ausblick bewusst ein. Im Inneren sind die Räume bemerkenswert geräumig – etwa 158 m² Wohnfläche auf zwei Etagen, Terrassen inbegriffen – und die Decken sind durchgehend hoch gehalten. Tageslicht durchflutet die Innenräume aus mehreren Richtungen. Das 499 m² große Grundstück wurde mit Sorgfalt gestaltet: eingewachsene Bepflanzung, eher konzipiert als nur angelegt, mit jener Struktur und Sanftheit, die ein durchdachter mediterraner Garten erst nach Jahren gewinnt.

Das Obergeschoss ist komplett einem einzigen, großzügigen Raum gewidmet – Küche, Ess- und Wohnbereich vereint unter einer hohen Decke mit vollem Blick auf die Bucht. Eine geräumige überdachte Terrasse schließt sich direkt an und dient als echte Erweiterung des Wohnraums. Hier liegt der Schwerpunkt des Hauses: Kochen, Essen und die langen Abendstunden bei einem Glas Wein, während die Sonne auf gleicher Höhe untergeht. Die Terrasse trägt den Raum ins Freie, ohne den Schatten zu verlieren. Die Glasfronten lassen Licht aus verschiedenen Richtungen herein, wodurch der Raum deutlich größer wirkt, als es die Grundfläche vermuten lässt. Ein Kaminofen bildet den Mittelpunkt des Wohnbereichs – die Winter in der Bucht sind echt, und es gibt Abende, an denen die Bucht silbern glänzt, der Wind vom Vrmac weht und das Feuer genau das Richtige ist.

Die untere Ebene beherbergt die zwei Schlafzimmer, jedes mit eigenem Bad, sowie ein Gäste-WC und einen Hauswirtschaftsraum. Die Schlafzimmer teilen sich denselben Blick auf den Hang und das Morgenlicht und öffnen sich direkt zum Garten, zum Pool und zum überdachten Sitzbereich. Der 22 m² große Pool liegt inmitten des angelegten Gartens, und der überdachte Gartenpavillon daneben – ein schattiger Sitzplatz am Wasser – ist eines dieser mediterranen Essentials, das den nutzbaren Wohnraum im Sommer effektiv verdoppelt: Mittagessen im Schatten, das Zirpen der Zikaden am Nachmittag, späte Abende bei Lampenlicht, während die Bucht unter einem in die Dämmerung gleitet.

Eine Klimaanlage ist durchgehend installiert und sorgt sowohl für Kühlung während der langen mediterranen Sommer als auch für zusätzliche Heizung in den kühleren Monaten, ergänzend zum Kaminofen. Es gibt Parkplätze für drei Autos. Die Villa ist in Größe und Aufteilung ideal für ein Paar, eine kleine Familie oder als Zweitwohnsitz: groß genug, um komfortabel darin zu leben, und kompakt genug, um sie mit wenig Aufwand zu pflegen.

Kavač ist ein Hangdorf, ein Auto ist für den Alltag unerlässlich. Die Zufahrtsstraße wird beim Anstieg stellenweise schmaler – gut zu wissen vor dem ersten Besuch. Der Minimarkt ist zu Fuß erreichbar; HDL, Voli und Ideal befinden sich in Mrčevac und Radanovići, weniger als zehn Minuten mit dem Auto entfernt. Die Altstadt von Kotor ist in dreizehn Minuten erreichbar, Porto Montenegro in siebzehn.

‍

Hauptmerkmale

• Villa im mediterranen Stil, ca. 158 m² Wohnfläche auf zwei Etagen (inkl. Terrassen), auf einem 499 m² großen Grundstück, Kavač, Gemeinde Kotor

• Direkt neben der Villa Maslina, mit demselben Panoramablick: Insel Sveti Marko, Blumeninsel (Halbinsel mit Landenge, wirkt vom Wasser aus wie eine Insel), Meisterschaftsgolfplatz Luštica Bay; Ausrichtung nach Westen (Sonnenuntergang)

• Zwei Schlafzimmer, zwei Bäder, Gäste-WC und Hauswirtschaftsraum auf der unteren Ebene

•        Offener Wohn-, Koch- und Essbereich über die gesamte oberste Etage unter einer hohen Decke mit uneingeschränktem Blick auf die Bucht

•        Großzügige überdachte Terrasse, die als Erweiterung des Wohnbereichs direkt vom Wohnzimmer abgeht

•        Sehr geräumige Zimmer auf zwei Ebenen; durchgehend hohe Decken; viel natürliches Licht

•        Holzofen im Wohnzimmer

•        Klimaanlage in allen Räumen

•        Privater Swimmingpool (22 m²) im Garten

•        Eingewachsene, gestaltete Gartenanlage mit überdachtem Sitzbereich für schattige Stunden im Freien

•        Parkmöglichkeiten für 3 Autos

•        Mediterrane Architektur: hell verputzte Wände, großzügige Fensterfronten, die den Ausblick einrahmen

•        Ideal für Paare, eine kleine Familie oder als komfortabler Zweitwohnsitz

•        Čelanovića Mlin (aktive Olivenmühle) in unmittelbarer Nachbarschaft

•        Altstadt von Kotor 13 Min.; Porto Montenegro 17 Min.; Flughafen Tivat 12 Min.; Knightsbridge Schools International 15 Min.

‍

Das Besondere

Der Ausblick aus dieser erhöhten Lage – das gesamte Panorama der Bucht, Sveti Marko, die Blumeninsel, die Küste von Luštica und der direkt vor einem untergehende Sonnenuntergang – ist ein wertvolles Gut, das sich in den Angebotspreisen an diesem Hang noch nicht vollständig widerspiegelt. Die Villa Maslina, die größere moderne Villa nebenan, beweist dies in großem Maßstab. Diese Immobilie bietet dasselbe auf zugänglichere Weise: ein mediterranes Zuhause mit dem gleichen Panorama, dem gleichen Abendlicht, einem privaten Pool, einer überdachten Terrasse, die das Wohnzimmer zum Ausblick hin öffnet, und einem Garten, der für das Leben im Freien konzipiert wurde – in Größe und Preis perfekt für Käufer, die den Ausblick und die Umgebung suchen, ohne den Platzbedarf oder die Unterhaltskosten einer größeren Villa. Mit rund 158 Quadratmetern gut durchdachter Wohnfläche auf einem fast 500 Quadratmeter großen mediterranen Grundstück gibt es in dieser Lage kaum vergleichbare Angebote auf dem Markt.

‍

Für wen geeignet

Für Paare oder kleine Familien, die einen Zweitwohnsitz oder einen ganzjährigen Wohnsitz in der Bucht von Kotor suchen, der den Ausblick, den Pool und einen mediterranen Garten bietet, ohne den Umfang und den Pflegeaufwand einer größeren Immobilie. Besonders geeignet für Käufer, die Wert auf die Lage und das Panorama legen, ein bezugsfertiges Haus im mediterranen Stil wünschen und überschaubare Proportionen maximaler Quadratmeterzahl vorziehen. Nicht die richtige Immobilie für Käufer, die zu Fuß zu Geschäften und Restaurants gelangen möchten oder deren Priorität eine Adresse direkt am Wasser ist – Kavač ist ein Hangdorf, in dem ein Auto zum Alltag gehört.

‍

Lokale Annehmlichkeiten

Kavač liegt an den südlichen Hängen des Vrmac – dem großen, bewaldeten Bergrücken, der sich zwischen der inneren Bucht und der dahinter liegenden Adria erstreckt. Es ist eine ruhige Wohngegend am Hang; ein Ort, an dem die Straße beim Anstieg schmaler wird und man für den Aufstieg mit einem Blick über eine der schönsten geschlossenen Buchten Europas belohnt wird. Das Dorf hat keine touristische Infrastruktur, keine Promenade, keine sommerlichen Menschenmassen. Was es jedoch direkt neben der Villa gibt, ist die Čelanovića Mlin – eine alte Olivenmühle, die noch in Betrieb ist und von der die Einheimischen ihr Öl beziehen. Und nur eine kurze Fahrt den Hügel hinunter liegt das Restoran Nadoveza: über tausend Bewertungen, ein Durchschnitt von 4,9 Sternen und die Art von treuer Anhängerschaft, die man sich nur durch eine Küche verdient, die konstant überzeugt. Zwei Minuten mit dem Auto oder ein vierzehnminütiger Spaziergang an einem schönen Abend.

‍

In unmittelbarer Nähe

•        Čelanovića Mlin (alte Olivenmühle): direkt angrenzend – aktive Mühle

•        Mini-Market Kavač: ca. 13 Min. zu Fuß – Dinge des täglichen Bedarfs

•        Restoran Nadoveza: 1,1 km / 2 Min. mit dem Auto, 14 Min. zu Fuß – über 1.000 Bewertungen mit 4,9 Sternen; eines der beständig am besten bewerteten Restaurants der Bucht und eine echte lokale Institution. Ein Ort, der sich diese Bewertung nicht durch gehobene Anlässe verdient, sondern dadurch, dass er die alltäglichen Dinge außergewöhnlich gut macht

•        Cielo Rooftop Restaurant (Royal Blue Resort): 950 m / 2 Min. – Dachterrassen-Restaurant mit Blick auf die Bucht, 4,5 Sterne; in der Saison mit Live-Klaviermusik

•        Royal Blue Beach: 2,8 km / 6 Min. – nächstgelegener Strand

•        Apoteka Help Apotheke: 2,8 km / 7 Min.

•        Wine Empire: 2,4 km / 7 Min. – einer der renommiertesten Wein- und Spirituosenhändler der Bucht; eine breite, sorgfältig kuratierte Auswahl, die weit über das hinausgeht, was der Standort vermuten lässt, mit fachkundigem Personal und einem Sortiment, das neben bekannten Marken auch europäische Boutique-Produzenten umfasst

•        Pekara Davidović: ca. 7 Min. – lokale Bäckerei

•        Fresh Corner Café: ca. 7 Min.

•        MonteFish: ca. 7 Min. – ein Fischhändler der besonderen Art; eher wie die Harrods Food Hall als ein Marktstand. Täglich frischer Fang, präsentiert mit einer Sorgfalt, die den Unterschied zwischen Fisch, den man isst, und Fisch, an den man sich erinnert, ausmacht. Kaisergranat, Wolfsbarsch, Dorade und alles, was die Boote an diesem Morgen eingebracht haben – ein Ort, der schnell zur wöchentlichen Gewohnheit wird

•        Idea Supermarkt: ca. 7 Min.

•        Bushaltestelle (Mrčevac): ca. 7 Min. – Küstenverbindung Richtung Tivat

Mit dem Auto

•        HDL Supermarkt (Radanovići): 4,9 km / 10 Min.; Voli Supermarkt ebenfalls in Radanovići

•        Altstadt von Kotor: 6,2 km / 13 Min.

•        Porto Montenegro: 5,7 km / 17 Min.

•        Luštica Bay (Centrale): 13 km / 17 Min.

•        Strand Plavi Horizonti (Bucht von Trašte): 13 km / 17 Min. — Sandstrand mit Blauer Flagge

•        Flughafen Tivat (TIV): 7,4 km / 12 Min.

•        Flughafen Podgorica (TGD): 77 km / 1 Std. 37 Min.

•        Flughafen Dubrovnik (DBV): 62 km / 1 Std. 33 Min. (Grenzübergang — in der Hochsaison mehr Zeit einplanen)

Schulen

•        Knightsbridge School International: 5,4 km / 15 Min.

•        Arcadia Academy: 6,5 km / 12 Min.

•        Örtliche Grundschule in Gradiošnica: 0,8 km / 2 Min.

Medizinische Versorgung

•        Apotheke Apoteka Help: 2,8 km / 7 Min.

•        Milmedika Klinik (Porto Montenegro): 5,4 km / 15 Min. — eine moderne Privatklinik, die 2024 eröffnet wurde. Sie wurde nach hohen Standards speziell errichtet und bietet ein umfassendes Spektrum an fachärztlichen Leistungen unter einem Dach: Allgemein- und Familienmedizin, Kardiologie, Neurologie, Orthopädie, Pädiatrie, Dermatologie, Urologie, Pulmonologie, Endokrinologie, Chirurgie, Radiologie sowie ein vollständiges Labor. Für Bewohner und Zweitbesitzer, die in Wohnortnähe Zugang zu erstklassiger privater Gesundheitsversorgung wünschen, ist dies eine bedeutende Bereicherung für die Bucht.

•        Krankenhaus und umfassende medizinische Versorgung: Kotor, 13 Min.

Öffentliche Verkehrsmittel

Bushaltestelle in Mrčevac ca. 7 Autominuten entfernt; Küstenverbindung Richtung Tivat. Ein Auto ist für den Alltag an diesem Standort unerlässlich.

‍

Einschätzung des Maklers

Wenn man zwanzig Jahre lang die Entwicklung der Bucht von Kotor beobachtet, entwickelt man ein Gespür dafür, wo der wahre Wert liegt. Der Ausblick von hier ist erstklassig – dasselbe Panorama, das auch das Interesse an der benachbarten Villa Maslina weckt, hier jedoch in Form eines kleineren, zugänglicheren mediterranen Hauses. Die Architektur ist ehrlich und der Garten wurde durchdacht gestaltet statt nur angelegt: eingewachsene Bepflanzung, ein überdachter Sitzbereich, ein 22 m² großer Swimmingpool, der sich harmonisch in das Grundstück einfügt, und eine überdachte Terrasse am Wohnzimmer, die vom Frühjahr bis zum Herbst zum Verweilen einlädt. Der Holzofen im Wohnzimmer ist kein bloßes Detail – die Winter in der Bucht sind spürbar, und eine mediterrane Villa dieser Größe benötigt für die Dezemberabende einen wärmenden Mittelpunkt. Die Zufahrt ist abschnittsweise schmal, und Sie werden für alles ein Auto benötigen; das sage ich Ihnen lieber jetzt, als dass Sie es erst im Nachhinein feststellen. Aber für ein Paar oder eine kleine Familie, die einen beeindruckenden Ausblick, einen gestalteten Garten und eine fertiggestellte mediterrane Villa in dieser Größenordnung suchen – zu einem Preis, der eher den aktuellen Markt widerspiegelt als die zukünftige Entwicklung –, ist dies eine Immobilie, die eine genauere Betrachtung wert ist.

Kontaktieren Sie uns für einen Besichtigungstermin!

‍

‍

NT Realty is a boutique real estate agency based in Tivat, Montenegro. Founded by Peter Flynn, who first came to the Bay of Kotor in 2005 as a property investor and has since built businesses across real estate development, architecture, and interior design, the agency is run alongside Maša Flynn — architect and former Head of Design at Porto Montenegro, where she delivered over €60 million of projects on time and on budget. Between them they bring a depth of local market knowledge that is difficult to find elsewhere in the region.

‍

The team specialises in properties for sale and long-term rentals across the Bay of Kotor, Tivat Bay, and the Luštica Peninsula — from Porto Montenegro and Luštica Bay to private homes throughout the wider region. Our job is to guide buyers, sellers, and tenants through the process clearly, honestly, and without unnecessary complexity.