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Modern Three Bedroom Apartment with Garden Terrace for Sale in D One Boka Residence Complex Dobrota, Kotor
€512,500
Maša Flynn
Funktionen
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In Brief
Eine Wohnung mit drei Schlafzimmern im zweiten Stock von 86,74 m² sowie einer privaten Dachterrasse von ca. 35 m² in der D One Boka Residence, Dobrota, Gemeinde Kotor. Offene Küche, Ess- und Wohnfläche von 28,54 m²; Hauptschlafzimmer 15,66 m²; zweites Schlafzimmer 12,18 m²; Arbeitszimmer 10,54 m²; komplettes Badezimmer (6,13 m²); separates WC (3,03 m²); großzügiger Flur (7,64 m²). Panoramablick auf die Bucht von Kotor von der obersten Etage — Prcanj, Muo, Vrmac und Perast sind in der Ferne sichtbar. Gemeinsamer Außenpool, Aufzug und zugewiesene Parkplätze. Altstadt von Kotor 2,4 km/6 min; Flughafen Tivat 10 km/18 min. Fertigstellung 2027. Preis 512.500 EUR.
Beschreibung
Die Dachterrasse ist ca. 35 m² groß. Das ist kein Balkon mit Ambitionen — es ist ein Außenraum, der groß genug ist für einen Esstisch für acht Personen, eine Sofagarnitur, bepflanzte Rabatten und Platz, um sich zwischen ihnen zu bewegen.
Es befindet sich im obersten Stockwerk von Gebäude 2, erhöht über der Dachlinie von Dobrota, und bietet den vollen Panoramablick auf die innere Bucht von Kotor: Prcanj direkt auf der anderen Seite des Wassers, Muo und die lange Flanke der Halbinsel Vrmac dahinter, und Perast ist in der Ferne sichtbar, wo die Bucht nach Norden abbiegt. Berge erstrecken sich über die gesamte Breite des Horizonts; im Winter bestehen die oberen Wände aus nacktem Kalkstein; im Frühling Schnee auf den Gipfeln.
Die Baufotos von der Baustelle bestätigen dies. Es gibt nichts zwischen dieser Terrasse und der Bucht.
Die Wohnung ist rund um die Aussicht gut aufgelöst. Der offene Küchen-, Ess- und Wohnbereich mit 28,54 m² ist mit einer 3,02 m² großen Terrasse verbunden, die sich neben dem Hauptwohnraum befindet. Die Dachterrasse ist separat zugänglich. Das Hauptschlafzimmer ist mit 15,66 m² wirklich groß — das größte aller verfügbaren Schlafzimmer in der Anlage. Das zweite Schlafzimmer mit 12,18 m² ist ein richtiges Doppelzimmer. Das Arbeitszimmer mit 10,54 m² ist der vierte funktionale Raum: ein Heimbüro, ein Kinderzimmer oder gelegentlich eine Gästeunterkunft — flexibel in einer Weise, wie es ein festes drittes Schlafzimmer nicht ist.
Durch die Anordnung der Badezimmer unterscheidet sich S18 von der anderen Einheit mit drei Schlafzimmern in der Anlage: Ein komplettes Badezimmer von 6,13 m² und ein separates WC von 3,03 m² verleihen der Wohnung einen praktischen Komfort, den die Dreibettzimmer mit einem Badezimmer nicht bieten. Der 7,64 m² große Flur ist wirklich großzügig — Platz zum Ankommen, zum Verstauen, um zu existieren, ohne den Eingang zu überfüllen.
Gemeinsamer Außenpool zwischen den Gebäuden. Aufzug. Zugewiesener Parkplatz. Direkt von einem Team von Ingenieuren und Entwicklern gekauft. Ein flexibler Zahlungsplan ist verfügbar. Fertigstellung 2027. Bei den Innenbildern handelt es sich um KI-generierte Visualisierungen. Bestätigen Sie die Spezifikation mit dem Entwickler.
Die wichtigsten Funktionen
• Wohnung im zweiten Stock mit drei Schlafzimmern, 86,74 m², plus ~35 m² private Dachterrasse — größte in der Anlage
• Hauptschlafzimmer 15,66 m²; zweites Schlafzimmer 12,18 m²; Arbeitszimmer 10,54 m²
• Komplettes Badezimmer 6,13 m² plus separates WC 3,03 m²
• Wohnfläche 28,54 m²; großzügiger Flur 7,64 m²
• Voller Panoramablick auf die Bucht von Kotor von der obersten Etage — Prcanj, Muo, Vrmac, Perast
• Gemeinsames Freibad; Aufzug; zugewiesener Parkplatz
• Direktkauf beim Entwickler; flexibler Zahlungsplan
• Außerplanmäßig — Fertigstellung 2027
Was zeichnet es aus
Die größte private Dachterrasse der Anlage in der obersten Etage mit vollem Buchtpanorama. Das Arbeitszimmer als viertes Zimmer und das komplette Badezimmer mit separater WC-Konfiguration unterscheiden S18 von S5 — dem Flaggschiff von Gebäude 1 mit drei Schlafzimmern. Für einen Käufer, dessen Außenfläche im Vordergrund steht und der einen möglichst umfassenden Ausblick auf die gesamte Anlage haben möchte, ist dies das richtige Gerät.
Buyer Lens
Eine Familie oder ein Paar, für die die Dachterrasse der Punkt ist — die draußen mit Blick auf die Bucht essen wollen, die ein Arbeitszimmer oder ein viertes Zimmer benötigen und die Gäste haben. Das stärkste Angebot zur kurzfristigen Vermietung in der Anlage: Dachgeschoss, größte Terrasse, volles Panorama, vier funktionale Zimmer und die Trennung von Bad und WC, die den Gästen auffällt.
Ehrliche Meinung des Agenten
S18 ist die beste Einheit in der Entwicklung. Ich sage das ohne Zweideutigkeit: Die ~35 m² große Dachterrasse auf dem Dach von Gebäude 2 mit dem vollen Buchtpanorama bis Prcanj, Vrmac und Perast ist die Art von Außenbereich, der eine Immobilie ausmacht. Die vier Zimmer — darunter ein Arbeitszimmer — das große Hauptschlafzimmer, das komplette Badezimmer und das separate WC und der Flur, der eigentlich als Eingang dient: Das ist eine Wohnung, die durchdacht wurde. Bei einem 2027 fertiggestellten Neubau an einer Adresse in Dobrota, sechs Minuten von der Altstadt von Kotor entfernt, mit Pool und Parkplatz, stellt sich nicht die Frage, ob man es kauft, sondern ob man es zum Wohnen oder zur Vermietung kauft. Beide Fälle sind überzeugend.
Lokale Annehmlichkeiten
Dobrota ist eine lange, lineare Siedlung, die entlang der Ostküste der Bucht von Kotor nach Süden verläuft — einem der landschaftlich reizvollsten Abschnitte der UNESCO-geschützten Bucht. Es ist weder ein Resort noch ein Vorort; es ist ein Ort, an dem Menschen tatsächlich leben: montenegrinische Familien, eine wachsende internationale Gemeinschaft und eine Uferpromenade, die ein gutes Restaurant mit dem nächsten verbindet. Die Anlage befindet sich am oberen Hang im Norden von Dobrota, erhöht über der Bay Road. Die Altstadt von Kotor liegt sechs Minuten mit dem Auto südlich und die Uferpromenade ist von der unteren Straße aus zu Fuß erreichbar. Es ist ruhig, ohne abgelegen zu sein, und es wird immer besser — das Restaurant- und Caféangebot an der Promenade ist in den letzten Jahren erheblich gewachsen.
Zu Fuß — Dobrota Waterfront und Dorf
• Sandrela Bäckerei — ~450 m/~6 min. Eine der angesehensten Bäckereien der Gegend: Burek, Brot, Gebäck ab dem frühen Morgen. 4,8 Sterne aus 475 Bewertungen.
• Medizinisches Zentrum Kotor (Dom zdravlja) — ~500 m/~7 min, an der Hauptstraße
• Medicor Pharmacy & Apoteka Dobrota — ~500 m/~7 min (zwei Apotheken in unmittelbarer Nähe)
• Aroma-Supermarkt — ~750 m/~10 min. Zwei Stockwerke, frische Produkte, Metzgerei, Feinkosttheke. Das wichtigste Lebensmittelgeschäft für die Nachbarschaft.
• Tendita Bakery — ~800 m/~10 min. 4,9 Sterne Kuchen, Gebäck, guter Kaffee, Café-Sitzplätze. Die Art von Ort, der sich einen regulären Tisch verdient.
• MomentsRestaurant — 800 m/13 Minuten zu Fuß. 4,8 Sterne, 892 Bewertungen. Gourmetrestaurant, Blick auf die Bucht, Live-Musik an Sommerabenden. Eines der am höchsten bewerteten Restaurants der Gemeinde.
• Konoba Portun — 950 m/14 Minuten zu Fuß. 4,7 Sterne, 2.623 Bewertungen. Der Fisch, zu dem die Einheimischen immer wieder zurückkehren — vor allem Meeresfrüchte, direkt am Wasser, mit einem gleichbleibenden Qualitätsniveau, das in der Bucht wirklich selten ist. Die Art von Ort, der zur wöchentlichen Gewohnheit wird.
• Platanus — an der Uferpromenade, 4,5 Sterne, 1.573 Bewertungen. Ganztägig geöffnetes Restaurant, familienfreundlich, zuverlässig.
• Bonita99 — Essen und Trinken in ungezwungener Atmosphäre am Promenadenstreifen südlich in Richtung Kotor
• Virtu Beach — 1,2 km/16 Minuten zu Fuß. Bar und Strand am Wasser
• Caffe Ankora — Café/Restaurant am Wasser, Blick auf die Bucht, 4,2 Sterne, 437 Bewertungen
• Restaurant Mondo — 4,4 Sterne, 738 Bewertungen. Direkt am Wasser, Meeresfrüchteplatte, Abendessen zu einem guten Preis-Leistungs-Verhältnis
Eine kurze Fahrt nach Süden (~1,6 km/3—4 min)
• Einkaufszentrum Kamelija — Aroma-Lebensmittelmarkt, Medicor-Apotheke, Bäckerei Kordić, Bekleidungsgeschäfte, Parkplatz
• Resto Bar Taraca — 4,6 Sterne, 2.378 Bewertungen. Eines der am meisten bewerteten Restaurants im Großraum Kotor. Starkes vegetarisches Menü, Blick auf die Bucht, den ganzen Tag über.
Schulen
• Kindergarten JPU Radost — Dobrota, ~750 m
• Grundschule OŠ Narodni Heroj Savo Ilić — Dobrota, ~1.4 km
• Grund- und Oberschule — Dobrota, im Dorf
Mit dem Auto
• Altstadt von Kotor: 2,4 km/6 Minuten
• Flughafen Tivat (TIV): 10 km/18 Minuten
• Stadtzentrum von Tivat: 13 km/23 min
• Luštica-Bucht: 15 km/23 min
• Porto Montenegro: 14 km/27 Minuten
• Flughafen Podgorica (TGD): 82 km/1 Stunde 46 Minuten
• Flughafen Dubrovnik (DBV): 69 km/ 1 Stunde 34 Minuten (Grenzübergang — zusätzliche Zeit in der Saison einplanen)
Öffentliche Verkehrsmittel
Die Hauptstraße (E65/E80) verbindet Dobrota mit dem Stadtzentrum von Kotor. Taxi- und Fahrdienste sind in der gesamten Gemeinde verfügbar. Die Uferpromenade ist zu Fuß erreichbar; für die meisten Dinge des täglichen Bedarfs ist die Abhängigkeit vom Auto im Dorf selbst gering.
NT Realty is a boutique real estate agency based in Tivat, Montenegro. Founded by Peter Flynn, who first came to the Bay of Kotor in 2005 as a property investor and has since built businesses across real estate development, architecture, and interior design, the agency is run alongside Maša Flynn — architect and former Head of Design at Porto Montenegro, where she delivered over €60 million of projects on time and on budget. Between them they bring a depth of local market knowledge that is difficult to find elsewhere in the region.
The team specialises in properties for sale and long-term rentals across the Bay of Kotor, Tivat Bay, and the Luštica Peninsula — from Porto Montenegro and Luštica Bay to private homes throughout the wider region. Our job is to guide buyers, sellers, and tenants through the process clearly, honestly, and without unnecessary complexity.
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Häufig gestellte Fragen
Nach dem Kauf und der Registrierung erhalten Sie die Schlüssel und nehmen sie in Besitz. Zu den nächsten Schritten gehören die Übertragung der Nebenkosten auf Ihren Namen, die Einrichtung der Zahlungen für das Gebäudemanagement, falls es sich um eine Wohnung handelt, der Abschluss einer Hausratversicherung und — falls Sie die Wohnung vermieten — die Registrierung für die Kurtaxe und das Einholen aller erforderlichen Genehmigungen. Ihr Anwalt oder Bevollmächtigter kann Sie durch die administrativen Aspekte führen.
Mieteinnahmen werden mit 15% auf die Bruttoeinnahmen besteuert, wenn Sie kurzfristig vermieten (Touristenvermietungen), oder Sie können sich für eine Besteuerung des Nettoeinkommens nach Abzug der Ausgaben für Langzeitmieten entscheiden. Sie zahlen außerdem die kommunale Kurtaxe (1€ pro Nacht und Gast in der Hochsaison, 0,50€ in der Nebensaison) und müssen Ihre Vermietung bei den Steuerbehörden und der Tourismusbehörde registrieren.
Die jährliche Grundsteuer ist ziemlich niedrig — nur 0,25% des geschätzten Immobilienwerts pro Jahr. Der Schätzwert liegt in der Regel weit unter dem Marktwert, sodass Sie für eine Wohnung an der Küste im Wert von 200.000€ möglicherweise 200-500 € jährlich zahlen. Es wird von Ihrer Gemeinde erhoben und gehört zu den günstigeren laufenden Kosten in Montenegro.
Die Notargebühren richten sich nach dem offiziellen Tarif und richten sich nach Ihrem Kaufpreis. Bei den meisten Wohnimmobilien müssen Sie mit 350 bis 1.000€ zuzüglich 21% Mehrwertsteuer rechnen — also insgesamt etwa 423-1.210 €. Für eine Immobilie im Wert von 250.000€ fallen Grundgebühren in Höhe von etwa 532€ an. Außerdem fallen geringe Gebühren für das Kopieren von Dokumenten und die administrative Ablage an, sodass Ihre endgültige Notarrechnung möglicherweise etwas höher ausfällt.
Für Wiederverkaufsimmobilien zahlen Sie 3% Grunderwerbsteuer (RETT) auf den Kaufpreis. Für Neubauten von Entwicklern wird für die RETT kein Steuersatz erhoben, aber sie enthalten 21% Mehrwertsteuer im Preis — obwohl Entwickler diese Mehrwertsteuer in der Regel zurückfordern können. In jedem Fall sollten Sie etwa 3% des Kaufpreises für die Transfersteuer einplanen, es sei denn, es handelt sich um einen Neubau, bei dem die Mehrwertsteuer bereits enthalten ist.
Der Notar erhält oder verwahrt das Geld nicht direkt. Stattdessen muss der Verkäufer dem Notar schriftlich bestätigen, dass er den vollen Kaufpreis erhalten hat. Erst nachdem der Notar diese schriftliche Bestätigung erhalten hat (und überprüft hat, dass die Steuerpflichten eingehalten werden), wird er die Clausula Intabulandi ausstellen. Bei einigen Transaktionen werden aus Sicherheitsgründen Bankbestätigungen verwendet.
Ja, wenn Sie verheiratet sind oder in einer eingetragenen Partnerschaft leben, benötigen Sie in der Regel die schriftliche Zustimmung Ihres Ehepartners oder Partners, um Immobilien in Montenegro zu verkaufen, auch wenn die Immobilie ausschließlich in Ihrem Namen registriert ist. Dies schützt die Interessen beider Parteien gemäß den Vorschriften über das eheliche Vermögen. Ihr Notar wird die spezifischen Anforderungen für Ihre Situation bestätigen.
Die Clausula Intabulandi ist die offizielle Bestätigung des Notars, dass alle rechtlichen und finanziellen Verpflichtungen erfüllt wurden, sodass die Immobilie in Ihrem Namen registriert werden kann. Der Notar stellt es erst aus, nachdem bestätigt wurde, dass Sie den vollen Preis und alle Steuern bezahlt haben. Es ist Ihr grünes Licht für die Katasterregistrierung — ohne es können Sie nicht der rechtmäßige Eigentümer werden.
Jede Immobilie und jeder Eigentümer hat bestimmte Nummern, die auf Verträgen erscheinen: Ihre JMBG (persönliche ID), die JMBG- oder Firmenregistrierung des Verkäufers und die Katasternummer der Immobilie (katastarska parcela/čestica). Diese verbinden alles, was in den offiziellen Registern steht, und sind für Registrierungs- und Steuerzwecke unerlässlich.
Nein, Montenegro hat kein Titelversicherungssystem wie die USA oder Großbritannien. Stattdessen verlassen sich Käufer auf eine umfassende rechtliche Sorgfaltspflicht. Ihr Anwalt oder Notar überprüft das Kataster, die Besitzverhältnisse, die Belastungen und Genehmigungen, bevor Sie sich verpflichten. Es ist ein anderes System, aber bei ordnungsgemäßer Überprüfung ist es genauso sicher.
Das hängt davon ab, wo Ihre Dokumente ausgestellt wurden. Wenn Sie aus einem Land der Haager Konvention stammen (zu dem die meisten westlichen Länder gehören), benötigen Sie eine Apostille. Wenn nicht, müssen Ihre Dokumente konsularisch beglaubigt werden. In jedem Fall benötigen sie außerdem eine beglaubigte Übersetzung durch einen vereidigten Gerichtsübersetzer in Montenegro.
Ihr Anwalt verlangt einen offiziellen Auszug (List nepokretnosti) aus dem Immobilienkataster, aus dem das aktuelle Eigentum, etwaige Hypotheken oder Pfandrechte, Grundstücksgrenzen und die rechtliche Beschreibung hervorgehen. Der Notar überprüft auch die Identität und Rechtsfähigkeit des Verkäufers. Diese Sorgfaltspflicht dauert in der Regel einige Tage und kostet etwa 18-25 € für den Katasterauszug.
Sie erhalten ein JMBG bei der örtlichen Polizeidirektion (MUP), indem Sie Ihren Reisepass und den Eigentumsnachweis vorlegen und einen einfachen Antrag ausfüllen. Das Verfahren dauert in der Regel einige Tage, und Sie benötigen diese Nummer für Steuererklärungen und die Registrierung von Immobilien — auch ohne Wohnsitz.
Bei einer unkomplizierten Wiederverkaufswohnung mit sauberem Papierkram kann der Kaufvorgang oft innerhalb von 3-6 Wochen abgeschlossen werden. Komplexere Transaktionen, Neubauten oder hypothekenfinanzierte Käufe können länger dauern.
Einige Banken vergeben Kredite an Ausländer, aber die Bedingungen sind strenger — niedrigeres Verhältnis von Krediten zu Wert und strengere Einkommensanforderungen. Viele ausländische Käufer finanzieren über ihr Heimatland oder zahlen bar.
Offiziell ist alles in Euro. Sie können vor dem Versand von Ihrer Heimatwährung aus umrechnen oder in einigen Fällen mit Kryptowährung abrechnen, wenn beide Parteien und der Notar damit einverstanden sind. Der Vertragspreis und die Steuern basieren jedoch immer auf Euro.
Neben dem Kaufpreis und der Grunderwerbsteuer, dem Budget für Notargebühren, Übersetzungen, Anwaltskosten und möglicherweise Agenturgebühren — zusammen summieren sich diese Kosten in der Regel auf 2-4% Ihrer Gesamtkosten.
Nein. Die meisten ausländischen Käufer verwenden eine Vollmacht, um jemanden hier — Ihren Anwalt, NT Realty oder einen anderen vertrauenswürdigen Vertreter — zu ermächtigen, in Ihrem Namen zu unterzeichnen.
Gemäß Vereinbarung zahlt der Käufer in der Regel sowohl die Notargebühren als auch die Gebühren für den vereidigten Gerichtsübersetzer, obwohl dies zwischen den Parteien ausgehandelt werden kann.
Ja, und es ist einfacher als die meisten Leute erwarten. In Montenegro sind ausländische Käufer — sowohl aus der EU als auch aus Ländern außerhalb der EU — willkommen. In den meisten Fällen können Sie Immobilien in Ihrem eigenen Namen besitzen, ohne dass Sie einen Wohnsitz oder eine lokale Firma benötigen.
Haftungsausschluss: Kaufkosten und Richtigkeit der Informationen
Alle mit dem Kauf verbundenen Kosten, einschließlich Notargebühren, Grunderwerbsteuer (falls zutreffend) und etwaige Anwaltskosten, liegen in der alleinigen Verantwortung des Käufers. ntRealty übernimmt keine Verantwortung für die Richtigkeit der hier veröffentlichten Informationen, die ausschließlich auf den Angaben basieren, die uns von den Eigentümern zur Verfügung gestellt wurden. ntRealty ist nicht verpflichtet, diese Liste zu aktualisieren, zu ändern oder zu ergänzen oder einen Leser über Informationen zu informieren, einschließlich städtebaulicher oder kadentechnischer Informationen Astraldaten werden anschließend ungenau. Alle Angebote unterliegen einem Zwischenverkauf. Agenturprovision: Dem Käufer wird keine Agenturprovision in Rechnung gestellt. Die Agenturgebühr wird vom Verkäufer bezahlt.
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