Studio-Apartment mit Meer- und Bergblick sowie Dachterrasse in Orahovac zu verkaufen

Eine exklusive Wohnanlage mit nur neun Apartments auf drei Etagen in Orahovac, am Nordufer der Bucht von Kotor – etwa 200 m vom Wasser entfernt, an einem der saubersten Badeabschnitte der gesamten Bucht. Das geschlossene Gelände bietet einen Gemeinschaftspool, Garagen, Stellplätze und eine gepflegte Gartenanlage.

Ein Studio-Apartment im Dachgeschoss mit einem Badezimmer, 32,60 m² Wohnfläche, einer 4,54 m² großen begrünten Terrasse sowie einer exklusiv nutzbaren Dachterrasse von ca. 32,60 m² mit Meer- und Bergblick in Tri Oraha, Orahovac. Ein Dachgeschoss-Apartment zum attraktiven Einstiegspreis. Gemeinschaftspool, geschlossenes Gelände. Ca. 200 m zum Strand; Kotor ca. 9 km / ca. 15 Min. Garage für 25.000 € oder Außenstellplatz für 8.000 € erhältlich. Fertigstellung Dezember 2026. 149.000 €.

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Orahovac ist das Dorf an der Bucht von Kotor, das Kenner der Region zum Schwimmen aufsuchen. Es liegt am Nordufer, an der malerischen Küstenstraße zwischen Kotor, Perast und Risan, und ist durch den Fluss Ljuta mit seinen kalten Süßwasserquellen von Dobrota getrennt. Das Wasser ist hier tief und glasklar. Da Orahovac an einer seltenen Ausbuchtung der Küste liegt, die nicht im Schatten des Berges Vrmac liegt, bleibt die Sonne hier bis in den späten Abend hinein, lange nachdem es in Kotor und Prčanj bereits dunkel geworden ist. Es gilt allgemein als einer der besten Badeorte in der gesamten Bucht von Kotor.

Orahovac bietet mehr als nur eine Aussicht – es bietet ein Lebensgefühl. Es ist ein kleines, ruhiges, authentisches Dorf mit Steinhäusern, Zitronen- und Orangenbäumen, familiengeführten Konobas an der Uferpromenade und einer Fischereitradition, auf die man stolz ist. Der Morgen beginnt mit Vogelgezwitscher und dem Licht, das sich auf dem Wasser spiegelt; der Tag wird vom Strand, dem Pool und dem kurzen Spaziergang zum Restaurant am Wasser bestimmt; der Abend endet mit der langen goldenen Stunde, die nur dieser Küstenabschnitt genießt, und einem Teller mit fangfrischem Fisch. Es ist das Leben am Meer in menschlichem Tempo – der Ort, an dem man einen ersten Sommer verbringt und leise anfängt, nach einem Weg zu suchen, um zu bleiben.

Tri Oraha – „drei Walnüsse“, eine Anspielung auf den Dorfnamen, der von orah, der Walnuss, stammt – fügt sich harmonisch in die Umgebung ein. Neun Apartments auf drei Etagen bedeuten eine echte Wohnanlage mit geringer Dichte: keine Hochhäuser, keine Enge, ein Gemeinschaftspool und eine gepflegte Gartenanlage hinter einem geschlossenen Eingang. Der Kiesstrand und die Konobas, die das Dorfleben prägen, sind in wenigen Schritten erreichbar, und die Annehmlichkeiten von Dobrota und Kotor liegen nur eine kurze Autofahrt entfernt.

Das kompakte Studio im Dachgeschoss – 32,60 m² Innenfläche mit einer 4,54 m² großen begrünten Terrasse – wird durch eine exklusiv nutzbare Dachterrasse von ca. 32,60 m² ergänzt, die der Grundfläche des Apartments entspricht. Es ist der ideale Einstieg in eine Immobilie mit Dachterrasse und Panoramablick zum nahezu niedrigsten Preis der Anlage: ein kleines, effizientes Studio, das seine nutzbare Fläche verdoppelt, sobald man auf das Dach tritt, mit den Bergen im Rücken und der Bucht vor Augen.

Es eignet sich perfekt für Alleinstehende, Paare oder Investoren, die ein Dachgeschoss-Apartment mit privater Dachterrasse suchen, ohne die hohen Kosten größerer Einheiten – klein, pflegeleicht und eine attraktive, charaktervolle Ferienimmobilie mit Aussicht.

Gemeinschaftspool, geschlossenes Gelände; Parkmöglichkeiten optional (Garage 25.000 €, Außenstellplatz 8.000 €, solange der Vorrat reicht). Direkt vom Bauträger, inklusive rechtlicher und notarieller Unterstützung; Fertigstellung Dezember 2026. Die Innenaufnahmen sind Visualisierungen des Bauträgers.

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Hauptmerkmale

• Neun Apartments auf drei Etagen – Wohnanlage mit geringer Dichte
• Geschlossenes Gelände, Gemeinschaftspool, gepflegte Gartenanlage
• Ca. 200 m zum Strand von Orahovac – eines der klarsten Gewässer und besten Badegebiete in der Bucht von Kotor
• Optionales Programm zur Vermietungsverwaltung
• Direktkauf vom Bauträger
• Dachgeschoss-Studio, ein Badezimmer, 32,60 m² Wohnfläche
• 4,54 m² begrünte Terrasse sowie eine exklusiv nutzbare Dachterrasse von ca. 32,60 m²
• Meer- und Bergblick
• Gemeinschaftspool; geschlossene Wohnanlage
• Garagenstellplatz (25.000 €) oder Außenstellplatz (8.000 €) optional erhältlich
• Neubauprojekt – Fertigstellung Dezember 2026

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Einschätzung vom Experten

Dies ist Ihr Einstieg in die Welt der Dachterrassen. Es ist ein Studio – seien Sie sich dessen bewusst –, aber die Dachterrasse verdoppelt im Sommer effektiv Ihre nutzbare Fläche, und Sie kaufen hier zu einem der günstigsten Preise des gesamten Projekts. Für Alleinstehende, Paare oder Kapitalanleger, die für ihr Geld etwas mit dem gewissen Etwas suchen, ist dies eine sehr sinnvolle Investition. Sichern Sie sich einen Parkplatz, solange noch welche verfügbar sind.

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Leben in Orahovac

Orahovac liegt am nördlichen Ufer der Bucht von Kotor, an der Küstenstraße zwischen Kotor, Perast und Risan, getrennt von Dobrota im Süden durch den Fluss Ljuta und seine kalten Süßwasserquellen. Es ist ein traditionelles Fischer- und Seefahrerdorf – Steinhäuser, die sich zum Wasser hinunterziehen, Zitrusbäume in den Gärten und eine stolze maritime Geschichte –, das sich den Charakter bewahrt hat, den viele andere Orte in der Bucht bereits eingebüßt haben. Hier gibt es keine touristische Infrastruktur, keine Souvenirbuden und keinen sommerlichen Massenandrang. Was es gibt, ist einer der schönsten Orte zum Leben direkt am Wasser in der gesamten Boka.

Das Wasser ist das Herzstück des Ortes. Orahovac ist seit Langem für das klarste Wasser in der Bucht von Kotor bekannt – tief, kühl und bemerkenswert transparent über dem Kiesstrand. Da das Dorf an einer seltenen Ausbuchtung der Küste liegt, die dem Schatten des Berges Vrmac entgeht, genießt der nach Westen ausgerichtete Strand die Sonne deutlich länger als Kotor oder Prčanj, die bereits am späten Nachmittag im Schatten liegen. Es ist der Strand der „Goldenen Stunde“: ein Ort für das morgendliche Schwimmen, bevor die Boote kommen, ein langes Mittagessen am Wasser und ein letztes Bad, während das Licht über Luštica kupferfarben leuchtet. Einheimische und Kenner der Bucht kommen hierher zum Schwimmen; es gilt allgemein als eines der besten Gewässer in der Boka.

Das Leben folgt dem Rhythmus des Wassers und der Jahreszeiten. Die Dinge des täglichen Bedarfs finden Sie im Dorf oder bei einem kurzen Spaziergang entlang der Uferpromenade; für den Wocheneinkauf, die Apotheke, die Schule oder das Krankenhaus sind es nur wenige Autominuten nach Dobrota oder Kotor. Es ist ruhig, ohne isoliert zu sein, schön, ohne poliert zu wirken, und – mit der UNESCO-Altstadt von Kotor in 15 Minuten und Perast in 5 Minuten Entfernung – ist man nie weit vom Rest der Bucht entfernt, wenn man es möchte.

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Lokale Infrastruktur

Das tägliche Leben in Orahovac konzentriert sich auf die Uferpromenade mit ihren kleinen Geschäften und Konobas; die umfassendere Infrastruktur von Dobrota und Kotor ist nur wenige Autominuten südlich gelegen.

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Zu Fuß – Dorf Orahovac und Uferpromenade

• Strand von Orahovac – ca. 200 m / ca. 3 Min. Ein langer Kiesstrand mit tiefem, außergewöhnlich klarem Wasser, Stegen und Leitern für den Einstieg. Dank seiner Westausrichtung bietet er die längste Sonneneinstrahlung aller Strände in der inneren Bucht. Der Zugang ist öffentlich und kostenlos; das Schwimmen hier ist für viele der Hauptgrund, Orahovac zu besuchen.
• Markt Njive – ca. 450 m / ca. 6 Min. Der Dorfladen, und zwar ein guter: frisches Obst und Gemüse, frisch gebackenes Brot und Gebäck, Käse, Aufschnitt und Dinge des täglichen Bedarfs. Er wird von einem freundlichen Inhaber geführt (nur Barzahlung). Für den täglichen Bedarf spart er die Fahrt; für einen Großeinkauf liegt Dobrota nur wenige Minuten südlich.
• Restaurant Veranda – ca. 200 m. 4,6 Sterne bei über 1.180 Bewertungen. Das wichtigste Restaurant des Dorfes: eine erstklassige Fischküche – Muscheln, Garnelen-Risotto, gefüllter Tintenfisch, gegrillter Fisch und Platten – zu fairen Preisen, mit eigenem Parkplatz. Die Art von beständigem, gut geführtem Lokal, das schnell zum Stammlokal wird.
• Grota Beach Bar & Restaurant – direkt am Wasser. 4,4 Sterne bei über 530 Bewertungen. Eine Strandbar mit Restaurant, die von Stammgästen für den schönsten Ausblick der Bucht gelobt wird; Oktopus und schwarzes Risotto, kühle Getränke am Kiesstrand und eine entspannte, untouristische Atmosphäre.
• Restaurant Casa del Mare – direkt am Wasser. 4,4 Sterne. Eine Terrasse direkt am Meer, den ganzen Tag geöffnet und sowohl für ein ausgiebiges Frühstück über dem Wasser als auch für das Abendessen sehr beliebt.
• Fluss & Quellen von Ljuta – am südlichen Ortsrand. Kalte Süßwasserquellen, die einen Großteil dieses Küstenabschnitts speisen, sowie das ruhige, grüne Ende der Uferpromenade.

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Eine kurze Fahrt Richtung Süden – Dobrota (ca. 4 km / ca. 8 Min.)

Hier beginnt das umfassendere Angebot: ein Aroma-Supermarkt und weitere Lebensmittelgeschäfte, Apotheken und das medizinische Zentrum Dom zdravlja, die Bäckerei Sandrela (4,8 Sterne, eine der angesehensten Bäckereien der Bucht) sowie eine Reihe geschätzter Restaurants am Wasser, darunter die Konoba Portun (4,7 Sterne, eine Fisch-Konoba, die bei Einheimischen sehr beliebt ist). Die Altstadt von Kotor mit ihren Märkten, Restaurants und Dienstleistungen ist nur wenige Minuten weiter entfernt.

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Schulen

• OŠ Narodni heroj Savo Ilić – staatliche Grundschule, Dobrota. ca. 7 km / ca. 12 Min.
• JU Gimnazija Kotor – staatliches Gymnasium, direkt neben der Savo Ilić in Dobrota. ca. 7 km / ca. 12 Min.
• Knightsbridge Schools International – Britischer internationaler Lehrplan, Seljanovo / Porto Montenegro, Tivat. ca. 22 km / ca. 35 Min.
• Arcadia Academy – internationale Schule, Lješevići, bei Tivat. ca. 25 km / ca. 40 Min.

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Mit dem Auto

• Altstadt von Kotor: ca. 9 km / ca. 15 Min.
• Perast (Maria vom Felsen): ca. 5 km / ca. 8 Min.
• Risan (Römische Mosaike): ca. 8 km / ca. 12 Min.
• Dobrota (Supermarkt, Apotheke, medizinisches Zentrum): ~4 km / ~8 Min.
• Stadtzentrum Tivat: ~21 km / ~33 Min.
• Porto Montenegro: ~22 km / ~35 Min.
• Flughafen Tivat (TIV): ~19 km / ~30 Min.
• Budva: ~31 km / ~45 Min.
• Flughafen Podgorica (TGD): ~89 km / ~2 Std.
• Flughafen Dubrovnik (DBV): ~63 km / ~1 Std. 30 Min. (Grenzübergang – planen Sie in der Saison zusätzliche Zeit ein)

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Öffentliche Verkehrsmittel

Auf der Küstenstraße (E65) verkehren regelmäßig Busse – die „Blue Line“ sowie Regionalbusse –, die Orahovac mit Kotor, Perast, Risan und weiter in Richtung Herceg Novi verbinden, mit einer Haltestelle direkt im Ort. Der Busbahnhof von Kotor (~9 km) bedient regionale und internationale Fernbuslinien. Taxis und Fahrdienste (Bolt, Yandex Go) sind im gesamten Gemeindegebiet verfügbar. Der Strand und die Uferpromenade sind fußläufig erreichbar und der Dorfladen deckt den täglichen Bedarf; ein Auto ist für Ziele außerhalb des Dorfes nützlich, wobei der Alltag hier weniger vom Auto abhängig ist als in den Siedlungen am Hang auf der anderen Seite der Bucht.

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NT Realty is a boutique real estate agency based in Tivat, Montenegro. Founded by Peter Flynn, who first came to the Bay of Kotor in 2005 as a property investor and has since built businesses across real estate development, architecture, and interior design, the agency is run alongside Maša Flynn — architect and former Head of Design at Porto Montenegro, where she delivered over €60 million of projects on time and on budget. Between them they bring a depth of local market knowledge that is difficult to find elsewhere in the region.

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The team specialises in properties for sale and long-term rentals across the Bay of Kotor, Tivat Bay, and the Luštica Peninsula — from Porto Montenegro and Luštica Bay to private homes throughout the wider region. Our job is to guide buyers, sellers, and tenants through the process clearly, honestly, and without unnecessary complexity.