Ein-Zimmer-Wohnung mit Meerblick in Orahovac zum Verkauf

Eine exklusive Wohnanlage mit nur neun Apartments auf drei Etagen in Orahovac, am Nordufer der Bucht von Kotor – etwa 200 m vom Wasser entfernt, an einem der saubersten Badeabschnitte der gesamten Bucht. Das umzäunte Gelände bietet einen Gemeinschaftspool, Garagen, Stellplätze sowie eine liebevoll gestaltete Grünanlage.

Ein Apartment im Erdgeschoss mit einem Schlafzimmer und einem Badezimmer, 40,76 m² Wohnfläche sowie einer 18,10 m² großen, zur exklusiven Nutzung zugewiesenen grünen Terrasse (insgesamt 58,86 m²), mit Meerblick in der exklusiven Wohnanlage Tri Oraha in Orahovac. Gemeinschaftspool, umzäuntes Gelände. Ca. 200 m bis zu einer der saubersten Badestellen der Bucht von Kotor; die Altstadt von Kotor ist ca. 9 km bzw. 15 Min. entfernt. Garagenstellplatz für 25.000 € oder Außenstellplatz für 8.000 € erhältlich. Fertigstellung Dezember 2026. 184.000 €.

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Orahovac ist das Dorf an der Bucht von Kotor, in dem Kenner der Bucht am liebsten schwimmen gehen. Es liegt am nördlichen Ufer, an der malerischen Straße, die Kotor mit Perast und Risan verbindet, und ist durch den Fluss Ljuta mit seinen kalten Süßwasserquellen von Dobrota getrennt. Das Wasser ist hier tief und glasklar – und da Orahovac an einer seltenen Ausbuchtung der Küste liegt, die dem Schatten des Berges Vrmac entgeht, bleibt das Ufer bis in den späten Abend hinein sonnig, lange nachdem es in Kotor und Prčanj bereits dunkel geworden ist. Es gilt allgemein als einer der besten Orte zum Schwimmen in der gesamten Bucht von Kotor.

Was Orahovac bietet, ist mehr als nur eine Aussicht – es ist eine Lebensart. Dies ist ein kleines, ruhiges, gewachsenes Dorf mit Steinhäusern, Zitronen- und Orangenbäumen, einer Uferpromenade mit familiengeführten Konobas und einer Fischereitradition, auf die man zu Recht stolz ist. Der Morgen beginnt mit Vogelgezwitscher und dem Licht, das sich auf dem Wasser spiegelt; der Tag wird vom Strand, dem Pool und dem kurzen Spaziergang zu einem Tisch am Wasser bestimmt; der Abend endet mit der langen goldenen Stunde, die dieser Küstenabschnitt für sich behält, und einem Teller Fisch, der am selben Morgen gefangen wurde. Es ist das Leben am Meer in menschlichem Tempo – die Art von Ort, an dem man den ersten Sommer verbringt und insgeheim nach einem Weg sucht, für immer zu bleiben.

Tri Oraha – „drei Walnüsse“, eine Anspielung auf den Namen des Dorfes, der von orah, der Walnuss, stammt – fügt sich harmonisch in diese Umgebung ein, anstatt sie zu dominieren. Neun Apartments auf drei Etagen bilden ein Projekt mit bewusst geringer Dichte: keine Hochhäuser, keine Enge, ein Pool für die Bewohner und eine gepflegte Gartenanlage hinter einem geschlossenen Eingang. Der Kieselstrand und die Konobas, die das dörfliche Leben prägen, sind nur einen kurzen, ebenen Fußweg entfernt, und die umfassenderen Annehmlichkeiten von Dobrota und Kotor sind schnell mit dem Auto zu erreichen.

Das Erdgeschoss ist hier keineswegs der übliche Kompromiss. Dieses Ein-Zimmer-Apartment bietet 40,76 m² Innenfläche, die sich zu einer 18,10 m² großen, begrünten Terrasse mit exklusivem Nutzungsrecht öffnet. Auf der Ebene der Gartenanlage und des Pools gelegen, fungiert sie als Wohnbereich im Freien – nur wenige Schritte vom Wasser entfernt, statt einige Stockwerke darüber. Für Käufer, deren Tag sich eher um den Strand und den Pool dreht als um den Ausblick aus der Höhe, ist dies ein klarer Vorteil, zudem zu einem attraktiveren Preis.

Es ist ideal für ein Paar, das Orahovac wegen des Schwimmens wählt: ebenerdiger Zugang zu einer privaten Terrasse, zum Gemeinschaftspool und zu einem der besten Strände der Bucht von Kotor, mit Blick auf das Meer. Eine solide, unkomplizierte Urlaubsbasis, die allein aufgrund ihrer Lage auch eine attraktive Option für die Kurzzeitvermietung darstellt.

Gemeinschaftspool, geschlossene Anlage. Parkmöglichkeiten können zusätzlich erworben werden – eine Garage für 25.000 € oder ein Außenstellplatz für 8.000 €, solange der Vorrat reicht. Der Kauf erfolgt direkt vom Bauträger, inklusive rechtlicher und notarieller Unterstützung; Fertigstellung im Dezember 2026. Die Innenaufnahmen sind Visualisierungen des Bauträgers; bitte bestätigen Sie die endgültige Ausstattung mit dem Bauträger.

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Die Highlights

• Neun Apartments auf drei Etagen – Wohngebäude mit geringer Dichte
• Geschlossene Anlage, Gemeinschaftspool, angelegte Grünflächen
• ~200 m zum Strand von Orahovac – eines der klarsten Gewässer und besten Schwimmgebiete in der Bucht von Kotor
• Optionales Programm zur Mietverwaltung
• Direktkauf vom Bauträger
• Ein-Zimmer-Apartment mit Bad im Erdgeschoss, 40,76 m² Innenfläche
• 18,10 m² begrünte Terrasse mit exklusivem Nutzungsrecht (58,86 m² Gesamtfläche)
• Meerblick
• Gemeinschaftspool; geschlossene Anlage
• Garage (25.000 €) oder Außenstellplatz (8.000 €) zum Kauf verfügbar
• Im Bau – Fertigstellung Dezember 2026

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Einschätzung des Maklers

Erdgeschosswohnungen werden von Käufern oft übersehen, obwohl sie sich häufig am besten bewohnen lassen. Diese hier bietet Meerblick und die private Terrasse im Erdgeschoss, nur einen kurzen Fußweg von dem Wasser entfernt, für das Menschen extra mit dem Auto um die Bucht fahren, um darin zu schwimmen. Wenn sich Ihr Leben hier am Strand und am Pool abspielt, werden Sie diese Terrasse häufiger nutzen als eine in einem höheren Stockwerk. Planen Sie ein Budget für einen Parkplatz ein, falls Sie einen benötigen – es sind nur noch drei Garagen- und drei Außenstellplätze in der gesamten Anlage verfügbar – und es ist eine Immobilie, die man leicht weiterempfehlen kann.

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Leben in Orahovac

Orahovac liegt am nördlichen Ufer der Bucht von Kotor, an der Küstenstraße, die sich zwischen Kotor, Perast und Risan schlängelt und durch den Fluss Ljuta mit seinen kalten Süßwasserquellen von Dobrota im Süden getrennt ist. Es ist ein traditionelles See- und Fischerdorf – Steinhäuser, die sich zum Wasser hinunterstaffeln, Zitrusbäume in den Gärten, eine stolze maritime Geschichte –, das sich den Charakter bewahrt hat, den viele andere Orte in der Bucht längst verloren haben. Hier gibt es keine touristische Infrastruktur, keine Promenade mit Souvenirständen, keinen sommerlichen Massenandrang. Was es gibt, ist einer der besten Orte, um direkt am Wasser in der gesamten Bucht von Kotor zu leben.

Das Wasser ist das Herzstück des Ortes. Orahovac ist seit Langem für eines der klarsten Gewässer in der Bucht von Kotor bekannt – tief, kühl und über dem Kiesstrand bemerkenswert transparent. Da das Dorf an einer seltenen Ausbuchtung der Küste liegt, die dem Schatten des Berges Vrmac entgeht, genießt der nach Westen ausgerichtete Strand die Sonne bis weit in den späten Nachmittag hinein, während Kotor oder Prčanj dann bereits im Schatten liegen. Es ist der Strand der „Goldenen Stunde“ in der Bucht: ein Ort für das morgendliche Schwimmen, bevor die Boote kommen, ein langes Mittagessen am Wasser und ein letztes Bad, während das Licht über Luštica in Kupferfarben schimmert. Einheimische und Kenner der Bucht kommen hierher zum Schwimmen; es herrscht Einigkeit darüber, dass dies zu den besten Badeplätzen in der gesamten Bucht gehört.

Das Leben folgt dem Rhythmus des Wassers und der Jahreszeiten. Die Dinge des täglichen Bedarfs finden Sie im Dorf oder bei einem kurzen Spaziergang entlang der Uferpromenade; für den großen Wocheneinkauf, die Apotheke, den Schulweg oder das Krankenhaus sind es nur wenige Autominuten in Richtung Süden nach Dobrota und Kotor. Es ist ruhig, ohne abgelegen zu sein, schön, ohne poliert zu wirken, und – mit der UNESCO-Altstadt fünfzehn Minuten in die eine und Perast fünf Minuten in die andere Richtung – nie weit vom Rest der Bucht entfernt, wenn Ihnen danach ist.

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Lokale Infrastruktur

Das tägliche Leben in Orahovac konzentriert sich auf die Uferpromenade und die kleine Ansammlung von Geschäften und Konobas; die umfassenderen Annehmlichkeiten von Dobrota und Kotor sind nur wenige Autominuten südlich gelegen.

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Zu Fuß – Dorf Orahovac und Uferpromenade

• Strand von Orahovac – ca. 200 m / ca. 3 Min. Ein langer Kiesstrand mit tiefem, außergewöhnlich klarem Wasser, Stegen und Leitern für den Einstieg sowie der längsten Sonneneinstrahlung aller Strände in der inneren Bucht dank seiner Westlage. Freier öffentlicher Zugang; das Schwimmen hier ist für viele der Hauptgrund, warum sie nach Orahovac kommen.
• Markt Njive – ca. 450 m / ca. 6 Min. Der Dorfladen, und zwar ein guter: frisches Obst und Gemüse, frisch gebackenes Brot und Gebäck, Käse, Aufschnitt und die Dinge des täglichen Bedarfs, geführt von einem freundlichen Inhaber (nur Barzahlung). Für den täglichen Bedarf spart er die Fahrt; für einen Großeinkauf ist Dobrota nur wenige Minuten südlich entfernt.
• Restaurant Veranda – ca. 200 m. 4,6 Sterne bei über 1.180 Bewertungen. Das Anker-Restaurant des Dorfes: eine seriöse Fischküche – Miesmuscheln, Garnelen-Risotto, gefüllter Tintenfisch, gegrillter Fisch und Platten – zu fairen Preisen, mit eigenem Parkplatz. Die Art von beständigem, gut geführtem Lokal, das zum Stammlokal wird.
• Grota Beach Bar & Restaurant – direkt am Wasser. 4,4 Sterne bei über 530 Bewertungen. Eine Strandbar mit Restaurant, die von Stammgästen für die schönste Aussicht in der Bucht gelobt wird; Oktopus und schwarzes Risotto, kalte Getränke auf dem Kiesstrand und eine entspannte, nicht touristische Atmosphäre.
• Restaurant Casa del Mare – direkt am Wasser. 4,4 Sterne. Eine Terrasse direkt am Strand, den ganzen Tag geöffnet und sowohl für ein großzügiges Frühstück am Wasser als auch für das Abendessen sehr beliebt.
• Fluss Ljuta & Quellen – am südlichen Rand des Dorfes. Kalte Süßwasserquellen, die einen Großteil dieses Küstenabschnitts versorgen, und das ruhige, grüne Ende der Uferpromenade.

Eine kurze Fahrt Richtung Süden — Dobrota (~4 km / ~8 Min.)

Hier finden Sie die erste umfassende Infrastruktur: einen Aroma-Supermarkt und weitere Lebensmittelgeschäfte, Apotheken, das medizinische Zentrum Dom zdravlja, die Bäckerei Sandrela (4,8 Sterne, eine der angesehensten Bäckereien der Bucht) sowie eine Reihe beliebter Restaurants direkt am Wasser, darunter die Konoba Portun (4,7 Sterne, eine Fisch-Konoba, die bei Einheimischen sehr beliebt ist). Die Altstadt von Kotor mit ihren Märkten, Restaurants und Dienstleistungsangeboten liegt nur wenige Minuten weiter entfernt.

Schulen

• OŠ Narodni heroj Savo Ilić — staatliche Grundschule, Dobrota. ~7 km / ~12 Min.
• JU Gimnazija Kotor — staatliches Gymnasium, direkt neben der Savo Ilić in Dobrota. ~7 km / ~12 Min.
• Knightsbridge Schools International — britischer internationaler Lehrplan, Seljanovo / Porto Montenegro, Tivat. ~22 km / ~35 Min.
• Arcadia Academy — internationale Schule, Lješevići, in der Nähe von Tivat. ~25 km / ~40 Min.

Mit dem Auto

• Altstadt von Kotor: ~9 km / ~15 Min.
• Perast (Maria vom Felsen): ~5 km / ~8 Min.
• Risan (Römische Mosaike): ~8 km / ~12 Min.
• Dobrota (Supermarkt, Apotheke, medizinisches Zentrum): ~4 km / ~8 Min.
• Stadtzentrum von Tivat: ~21 km / ~33 Min.
• Porto Montenegro: ~22 km / ~35 Min.
• Flughafen Tivat (TIV): ~19 km / ~30 Min.
• Budva: ~31 km / ~45 Min.
• Flughafen Podgorica (TGD): ~89 km / ~2 Std.
• Flughafen Dubrovnik (DBV): ~63 km / ~1 Std. 30 Min. (Grenzübergang — planen Sie in der Hochsaison zusätzliche Zeit ein)

Öffentliche Verkehrsmittel

Die Küstenstraße (E65) wird regelmäßig von Bussen – der Blue Line sowie Regionalverbindungen – befahren, die Orahovac mit Kotor, Perast, Risan und weiter in Richtung Herceg Novi verbinden und im Dorf halten. Der Busbahnhof von Kotor (ca. 9 km entfernt) bedient regionale und internationale Fernbuslinien. Taxis und Fahrdienste (Bolt, Yandex Go) sind im gesamten Gemeindegebiet verfügbar. Der Strand und die Uferpromenade sind fußläufig erreichbar und der Dorfladen deckt den täglichen Bedarf; ein Auto ist für alles, was über das Dorf hinausgeht, nützlich, wobei der Alltag hier weniger vom Auto abhängig ist als in den höher gelegenen Siedlungen auf der anderen Seite der Bucht.

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NT Realty is a boutique real estate agency based in Tivat, Montenegro. Founded by Peter Flynn, who first came to the Bay of Kotor in 2005 as a property investor and has since built businesses across real estate development, architecture, and interior design, the agency is run alongside Maša Flynn — architect and former Head of Design at Porto Montenegro, where she delivered over €60 million of projects on time and on budget. Between them they bring a depth of local market knowledge that is difficult to find elsewhere in the region.

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The team specialises in properties for sale and long-term rentals across the Bay of Kotor, Tivat Bay, and the Luštica Peninsula — from Porto Montenegro and Luštica Bay to private homes throughout the wider region. Our job is to guide buyers, sellers, and tenants through the process clearly, honestly, and without unnecessary complexity.