Продается однокомнатная квартира с видом на море в Ораховаце

Малоэтажный жилой комплекс на девять квартир в Ораховаце, на северном берегу Которского залива. Здание расположено примерно в 200 метрах от воды, в одном из самых чистых мест для купания во всем заливе. Закрытая территория, бассейн для жильцов, гаражи, парковочные места и ландшафтный дизайн.

Квартира с одной спальней и ванной комнатой на первом этаже: 40,76 м² жилой площади плюс зеленая терраса 18,10 м² в эксклюзивном пользовании (всего 58,86 м²). Вид на море, комплекс Tri Oraha в Ораховаце. Бассейн, закрытая территория. ~200 м до одного из лучших пляжей Бока-Которского залива; до Старого города Котора ~9 км / ~15 минут. Гараж — 25 000 €, открытое парковочное место — 8 000 €. Сдача объекта — декабрь 2026 года. Цена: 156 000 €.

‍

Ораховац — это деревня в Которском заливе, куда знатоки приезжают ради купания. Она расположена на северном берегу, на живописной дороге, соединяющей Котор с Перастом и Рисаном, и отделена от Доброты рекой Люта с её холодными пресными источниками. Вода здесь глубокая и прозрачная, как стекло. А поскольку Ораховац находится на редком изгибе береговой линии, куда не падает тень от горы Врмац, солнце здесь задерживается до самого вечера, когда в Которе и Прчане уже давно сгущаются сумерки. По общему признанию, это одно из лучших мест для купания во всей Бока-Которской бухте.

Ораховац предлагает не просто виды, а особый уклад жизни. Это тихая, небольшая, настоящая деревня: каменные дома, лимонные и апельсиновые деревья, набережная с семейными конобами и рыбацкие традиции, которыми здесь искренне гордятся. Утро начинается с пения птиц и бликов на воде; день проходит на пляже, у бассейна или за столиком у самой кромки моря; а вечер завершается долгим «золотым часом», который дарит этот берег, и тарелкой рыбы, выловленной сегодня утром. Это жизнь у моря в человеческом ритме — место, где люди проводят первое лето и начинают тихо мечтать о том, чтобы остаться здесь навсегда.

Tri Oraha — «три грецких ореха», отсылка к названию деревни, которое происходит от orah, что означает «грецкий орех», — органично вписан в этот ландшафт, а не навязан ему. Девять квартир на трёх этажах — это проект с низкой плотностью застройки: никаких высоток, никакой тесноты, только бассейн для жильцов и ухоженная территория за закрытыми воротами. Отсюда рукой подать до галечного пляжа и коноб, составляющих основу деревенской жизни, а до развитой инфраструктуры Доброты и Котора можно быстро доехать на машине.

Первый этаж здесь — это не компромисс, как часто бывает. Эта однокомнатная квартира площадью 40,76 м² выходит на зелёную террасу площадью 18,10 м² с правом эксклюзивного пользования. Она находится на уровне придомовой территории и бассейна — это полноценное пространство для жизни на свежем воздухе, всего в нескольких шагах от воды, а не в нескольких лестничных пролётах от неё. Для покупателя, чей день вращается вокруг пляжа и бассейна, а не вокруг вида с высоты, это преимущество, к тому же в более доступном ценовом сегменте.

Идеально подходит для пары, которая выбирает Ораховац ради купания: прямой выход на частную террасу, доступ к бассейну и одному из лучших пляжей Бока-Которской бухты, и всё это с видом на море. Отличная база для отдыха с комфортным укладом жизни и выгодный вариант для краткосрочной аренды благодаря удачному расположению.

Бассейн для жильцов, закрытая территория. Можно приобрести парковочное место: гараж за 25 000 евро или открытую площадку за 8 000 евро (пока они есть в наличии). Покупка напрямую у застройщика, полное юридическое и нотариальное сопровождение; завершение строительства — декабрь 2026 года. Изображения интерьеров являются визуализацией застройщика; уточняйте финальные характеристики у застройщика.

‍

Основные характеристики

• Девять квартир на трёх этажах — жилой дом с низкой плотностью застройки
• Закрытая территория, бассейн для жильцов, ландшафтный дизайн
• ~200 м до пляжа Ораховац — одна из самых чистых вод и лучшие места для купания в Бока-Которской бухте
• Опциональная программа управления арендой
• Прямая покупка от застройщика
• Однокомнатная квартира с ванной комнатой на первом этаже, внутренняя площадь 40,76 м²
• Зелёная терраса 18,10 м² с правом эксклюзивного пользования (общая площадь 58,86 м²)
• Вид на море
• Бассейн для жильцов; закрытая территория
• Доступны для покупки гараж (25 000 евро) или открытое парковочное место (8 000 евро)
• Строящийся объект — сдача в декабре 2026 г.

‍

Честное мнение агента

Квартиры на первом этаже часто остаются без внимания покупателей, хотя именно в них зачастую комфортнее всего жить. В этой квартире есть вид на море и собственная терраса на уровне земли, всего в нескольких шагах от воды, ради которой люди едут через весь залив, чтобы искупаться. Если ваша жизнь здесь — это пляж и бассейн, вы будете пользоваться этим преимуществом чаще, чем жильцы верхних этажей. Заложите в бюджет парковочное место, если оно вам нужно — в комплексе осталось всего три места в гараже и три на открытой площадке, — и я смело рекомендую этот вариант.

‍

Жизнь в Ораховаце

Ораховац расположен на северном берегу Которского залива, на прибрежной дороге, соединяющей Котор, Пераст и Рисан, и отделен от Доброты на юге рекой Люта с ее холодными пресными источниками. Это традиционная рыбацкая деревня с богатой морской историей, которой здесь тихо гордятся: каменные дома, спускающиеся к воде, цитрусовые деревья в садах — поселок сохранил тот характер, который утратили многие другие места в заливе. Здесь нет курортной инфраструктуры, набережных с сувенирными лавками и летней суеты. Зато это одно из лучших мест для жизни у воды во всей Боке.

Вода здесь — главное. Ораховац давно славится самой чистой водой в Которском заливе: глубокой, прохладной и удивительно прозрачной у галечного берега. Поскольку деревня находится на редком изгибе береговой линии, куда не падает тень от горы Врмац, на ее западном пляже солнце задерживается гораздо дольше, чем в Которе или Прчане, которые погружаются в тень уже во второй половине дня. Это пляж «золотого часа»: место для утреннего заплыва до прихода лодок, долгого обеда у воды и последнего купания, когда свет становится медным над полуостровом Луштица. Местные жители и знатоки залива приезжают сюда плавать; по общему признанию, это одно из лучших мест для купания в Боке.

Жизнь здесь течет в ритме воды и времен года. Все необходимое для повседневной жизни есть в самой деревне или в нескольких минутах ходьбы вдоль берега; за полноценными покупками, в аптеку, школу или больницу можно за несколько минут доехать на машине до Доброты или Котора. Здесь тихо, но не глухо, красиво, но без лишнего лоска, а благодаря близости к Старому городу (объекту ЮНЕСКО) — пятнадцать минут в одну сторону — и Перасту — пять минут в другую — вы всегда остаетесь на связи с остальной частью залива, когда это нужно.

‍

Местная инфраструктура

Повседневная жизнь Ораховаца сосредоточена вокруг набережной и небольшой полосы магазинов и коноб; более развитая инфраструктура Доброты и Котора находится в нескольких минутах езды на юг.

‍

Пешком — деревня Ораховац и набережная

• Пляж Ораховац — ~200 м / ~3 мин. Протяженный галечный пляж с глубокой, исключительно чистой водой, причалами и лестницами для спуска в воду. Благодаря западному расположению, это пляж с самым долгим световым днем во всем внутреннем заливе. Свободный доступ; именно ради купания сюда и приезжает большинство гостей.
• Магазин Njive — ~450 м / ~6 мин. Деревенский магазин, и весьма неплохой: свежие фрукты и овощи, свежий хлеб и выпечка, сыр, мясная гастрономия и товары первой необходимости. Владелец очень приветлив (оплата только наличными). Для повседневных нужд это отличный вариант, позволяющий не ездить в город; за крупными покупками лучше отправиться в Доброту, до которой всего несколько минут езды.
• Ресторан Veranda — ~200 м. 4,6 звезды на основе более 1180 отзывов. Главный ресторан поселка: серьезная кухня с морепродуктами — мидии, ризотто с креветками, фаршированные кальмары, рыба на гриле и ассорти — по разумным ценам, есть собственная парковка. Это то самое стабильное и качественное заведение, в которое хочется возвращаться снова и снова.
• Пляжный бар и ресторан Grota — на набережной. 4,4 звезды на основе более 530 отзывов. Пляжный бар и ресторан с лучшим, по мнению завсегдатаев, видом на залив; осьминоги и черное ризотто, прохладительные напитки на гальке и расслабленная атмосфера без толп туристов.
• Ресторан Casa del Mare — на набережной. 4,4 звезды. Терраса у самого моря, открытая весь день; популярное место как для сытных завтраков над водой, так и для ужинов.
• Река и источники Льюта — южная окраина поселка. Холодные пресноводные источники, питающие большую часть этого побережья, и тихий зеленый уголок на набережной.

Короткая поездка на юг — Доброта (~4 км / ~8 мин)

Здесь начинается развитая инфраструктура: супермаркет Aroma и другие продуктовые магазины, аптеки и медицинский центр Dom zdravlja, пекарня Sandrela (4,8 звезды, одна из самых уважаемых пекарен в заливе), а также ряд отличных ресторанов на набережной, включая Konoba Portun (4,7 звезды, рыбная коноба, куда постоянно возвращаются местные жители). Старый город Котор с его рынками, ресторанами и услугами находится всего в нескольких минутах езды.

Школы

• Начальная школа имени Народного героя Саво Илича — государственная начальная школа, Доброта. ~7 км / ~12 мин.
• Гимназия Котор — государственная средняя школа (гимназия), находится рядом со школой Саво Илича в Доброте. ~7 км / ~12 мин.
• Международная школа Knightsbridge — британская международная программа, Селяново / Порто Монтенегро, Тиват. ~22 км / ~35 мин.
• Академия Arcadia — международная школа, Лешевичи, недалеко от Тивата. ~25 км / ~40 мин.

На автомобиле

• Старый город Котор: ~9 км / ~15 мин
• Пераст (остров Богородицы на Рифе): ~5 км / ~8 мин
• Рисан (римские мозаики): ~8 км / ~12 мин
• Доброта (супермаркет, аптека, медицинский центр): ~4 км / ~8 мин
• Центр города Тиват: ~21 км / ~33 мин
• Порто Монтенегро: ~22 км / ~35 мин
• Аэропорт Тиват (TIV): ~19 км / ~30 мин
• Будва: ~31 км / ~45 мин
• Аэропорт Подгорица (TGD): ~89 км / ~2 ч
• Аэропорт Дубровник (DBV): ~63 км / ~1 ч 30 мин (пересечение границы — в сезон закладывайте дополнительное время)

Общественный транспорт

По прибрежной дороге (E65) курсируют регулярные автобусы — Blue Line и региональные маршруты, — соединяющие Ораховац с Котором, Перастом, Рисаном и далее в сторону Герцег-Нови; остановка находится в самом поселке. Автовокзал Котора (~9 км) обслуживает региональные и международные автобусные рейсы. По всему муниципалитету работают такси и сервисы заказа поездок (Bolt, Yandex Go). До пляжа и набережной можно дойти пешком, а в местном магазине есть все товары первой необходимости; автомобиль пригодится для поездок за пределы поселка, хотя повседневная жизнь здесь менее зависима от машины, чем в горных поселениях на другой стороне залива.

‍

‍

NT Realty is a boutique real estate agency based in Tivat, Montenegro. Founded by Peter Flynn, who first came to the Bay of Kotor in 2005 as a property investor and has since built businesses across real estate development, architecture, and interior design, the agency is run alongside Maša Flynn — architect and former Head of Design at Porto Montenegro, where she delivered over €60 million of projects on time and on budget. Between them they bring a depth of local market knowledge that is difficult to find elsewhere in the region.

‍

The team specialises in properties for sale and long-term rentals across the Bay of Kotor, Tivat Bay, and the Luštica Peninsula — from Porto Montenegro and Luštica Bay to private homes throughout the wider region. Our job is to guide buyers, sellers, and tenants through the process clearly, honestly, and without unnecessary complexity.