Продажа квартиры-студии с видом на море и горы и террасой на крыше в Ораховаце

Малоэтажный жилой комплекс на девять квартир в три этажа в Ораховаце, на северном побережье Которского залива — примерно в 200 метрах от воды, в одном из самых чистых мест для купания во всем заливе. Закрытая территория, бассейн для жильцов, гаражи, парковочные места и ландшафтный дизайн.

Студия с одной ванной комнатой на верхнем этаже: 32,60 м² жилой площади, зеленая терраса 4,54 м² и терраса на крыше площадью ~32,60 м² в эксклюзивном пользовании. Вид на море и горы, комплекс Tri Oraha, Ораховац. Квартира на верхнем этаже по цене, близкой к стартовой для данного проекта. Бассейн для жильцов, закрытая территория. ~200 м до пляжа; Котор ~9 км / ~15 мин. Доступны гараж за 25 000 € или парковочное место за 8 000 €. Сдача объекта — декабрь 2026 года. 149 000 €.

‍

Ораховац — это деревня в Которском заливе, куда знатоки приезжают специально ради купания. Она расположена на северном берегу, на живописной дороге, соединяющей Котор с Перастом и Рисаном, и отделена от Доброты рекой Льюта с ее холодными пресными источниками. Вода здесь глубокая и прозрачная, как стекло. А поскольку Ораховац находится на редком изгибе береговой линии, куда не падает тень от горы Врмац, солнце здесь задерживается до самого вечера, когда в Которе и Прчане уже давно наступают сумерки. По общему признанию, это одно из лучших мест для купания во всей Бока-Которской бухте.

Ораховац предлагает не просто вид, а особый образ жизни. Это небольшая, тихая, настоящая деревня: каменные дома, лимонные и апельсиновые деревья, набережная с семейными конобами и рыболовные традиции, которыми здесь искренне гордятся. Утро начинается с пения птиц и бликов на воде; день проходит на пляже, у бассейна или за столиком у самой воды; вечер завершается долгим «золотым часом», который дарит только этот участок побережья, и тарелкой рыбы, выловленной утром. Это жизнь у моря в человеческом ритме — место, куда люди приезжают на лето и начинают тихо мечтать о том, чтобы остаться навсегда.

Tri Oraha — «три ореха», отсылка к названию деревни, которое происходит от orah, что значит «орех», — органично вписан в этот ландшафт. Девять квартир на трех этажах — это по-настоящему камерный проект: никаких высоток, никакой тесноты, бассейн для жильцов и ухоженная территория за закрытыми воротами. Отсюда можно быстро и без подъемов дойти до галечного пляжа и коноб, составляющих основу деревенской жизни, а на машине легко добраться до развитой инфраструктуры Доброты и Котора.

Компактная студия на верхнем этаже (32,60 м² жилой площади и зеленая терраса 4,54 м²) дополнена собственной террасой на крыше площадью ~32,60 м², повторяющей планировку квартиры. Это самый доступный способ приобрести жилье с террасой на крыше и панорамным видом в данном комплексе. Небольшая, функциональная студия, полезная площадь которой удваивается, стоит вам подняться на крышу, где перед вами открываются горы и залив.

Идеальный вариант для одного покупателя, пары или инвестора, который хочет квартиру на верхнем этаже с частной террасой без затрат на покупку более крупных объектов. Это компактное, простое в обслуживании и колоритное жилье, которое отлично подойдет для краткосрочной аренды.

Бассейн для жильцов, закрытая территория; парковка за дополнительную плату (гараж 25 000 €, открытое место 8 000 €, пока есть в наличии). Продажа напрямую от застройщика, полное юридическое и нотариальное сопровождение; сдача объекта — декабрь 2026 года. Изображения интерьеров являются визуализациями застройщика.

‍

Основные характеристики

• Девять квартир на трех этажах — малоэтажный жилой комплекс
• Закрытая территория, бассейн для жильцов, ландшафтный дизайн
• ~200 м до пляжа Ораховац — одна из самых чистых вод и лучшие места для купания в Бока-Которской бухте
• Опциональная программа управления арендой
• Прямая продажа от застройщика
• Студия на верхнем этаже, одна ванная комната, внутренняя площадь 32,60 м²
• Зеленая терраса площадью 4,54 м² плюс эксклюзивная эксплуатируемая кровля площадью ~32,60 м²
• Вид на море и горы
• Бассейн для резидентов, закрытая территория
• Возможно приобретение места в гараже (€25 000) или на открытой парковке (€8 000)
• На этапе строительства — сдача в декабре 2026 года

‍

Честное мнение агента

Это ваш пропуск к собственной террасе на крыше. Да, это студия — важно понимать это сразу, — но терраса фактически удваивает полезную площадь летом, а цена — одна из самых низких в проекте. Для одного владельца, пары или инвестора, который ищет что-то особенное за разумные деньги, это отличный вариант. Рекомендую добавить парковочное место, пока они есть в наличии.

‍

Жизнь в Ораховаце

Ораховац расположен на северном берегу Которского залива, на прибрежной дороге между Котором, Перастом и Рисаном, отделенный от Доброты на юге рекой Люта с ее холодными пресными источниками. Это традиционная рыбацкая деревня с богатой морской историей: каменные дома, спускающиеся к воде, цитрусовые деревья в садах и та самая аутентичность, которую утратили многие другие места в заливе. Здесь нет шумной курортной инфраструктуры, сувенирных лавок и летней толчеи. Зато это одно из лучших мест для жизни у воды во всей Боке.

Вода здесь — главное. Ораховац давно славится самой чистой водой в Которском заливе: глубокой, прохладной и удивительно прозрачной у галечного берега. Поскольку деревня находится на редком изгибе береговой линии, куда не падает тень от горы Врмац, пляж, обращенный на запад, освещается солнцем гораздо дольше, чем в Которе или Прчане, которые погружаются в тень уже во второй половине дня. Это пляж «золотого часа»: идеальное место для утреннего заплыва до прихода лодок, долгого обеда у воды и вечернего купания, когда свет становится медным над полуостровом Луштица. Местные жители и знатоки залива приезжают сюда ради купания — по общему признанию, это одно из лучших мест для плавания в Боке.

Жизнь здесь течет в ритме воды и времен года. Все необходимое для повседневной жизни есть в самой деревне или в нескольких минутах ходьбы вдоль набережной. За полноценными покупками, в аптеку, школу или больницу можно за несколько минут доехать до Доброты или Котора. Здесь тихо, но не глухо, красиво, но без излишнего лоска. А благодаря близости к Старому городу (15 минут в одну сторону) и Перасту (5 минут в другую) вы всегда остаетесь на связи с остальной частью залива, когда вам этого хочется.

‍

Местная инфраструктура

Повседневная жизнь Ораховаца сосредоточена вокруг набережной с ее небольшими магазинами и конобами; более развитая инфраструктура Доброты и Котора находится в нескольких минутах езды на автомобиле.

‍

Пешком — деревня Ораховац и набережная

• Пляж Ораховац — ~200 м / ~3 мин. Протяженный галечный пляж с глубокой, исключительно чистой водой, пирсами и лестницами для спуска в воду. Благодаря западному расположению здесь дольше всего держится солнце среди всех пляжей внутренней части залива. Вход свободный; многие приезжают в Ораховац именно ради купания.
• Магазин Njive — ~450 м / ~6 мин. Хороший деревенский магазин: свежие фрукты и овощи, свежая выпечка, сыры, мясная гастрономия и товары первой необходимости. Владелец очень приветлив (оплата только наличными). Для повседневных покупок — идеальный вариант, чтобы не ехать в город; за более крупными закупками лучше отправиться в Доброту, это всего в нескольких минутах езды на юг.
• Ресторан Veranda — ~200 м. 4,6 звезды по результатам более 1180 отзывов. Главный ресторан деревни: серьезная кухня с морепродуктами — мидии, ризотто с креветками, фаршированные кальмары, рыба на гриле и ассорти — по разумным ценам, есть собственная парковка. Это то самое стабильное и качественное заведение, в которое хочется возвращаться снова и снова.
• Пляжный бар и ресторан Grota — на набережной. 4,4 звезды по результатам более 530 отзывов. Пляжный бар и ресторан с видом, который завсегдатаи называют лучшим в заливе. В меню осьминоги и черное ризотто, прохладительные напитки прямо на гальке и расслабленная, нетуристическая атмосфера.
• Ресторан Casa del Mare — на набережной. 4,4 звезды. Терраса у самой воды, открытая весь день. Место одинаково популярно как для сытных завтраков с видом на море, так и для ужинов.
• Река и источники Льюта — южная окраина деревни. Холодные пресноводные источники, питающие значительную часть побережья, и тихий, зеленый уголок набережной.

‍

Небольшая поездка на юг — Доброта (~4 км / ~8 мин)

Здесь начинается инфраструктура: супермаркет Aroma и другие продуктовые магазины, аптеки и медицинский центр Dom zdravlja, пекарня Sandrela (4,8 звезды, одна из самых уважаемых пекарен в заливе), а также череда отличных ресторанов на набережной, включая Konoba Portun (4,7 звезды, рыбная коноба, которую очень любят местные жители). Старый город Котор с его рынками, ресторанами и услугами находится всего в нескольких минутах езды дальше.

‍

Школы

• OŠ Narodni heroj Savo Ilić — государственная начальная школа, Доброта. ~7 км / ~12 мин.
• JU Gimnazija Kotor — государственная средняя школа (гимназия), находится рядом со школой Savo Ilić в Доброте. ~7 км / ~12 мин.
• Knightsbridge Schools International — британская международная программа, Селяново / Порто Монтенегро, Тиват. ~22 км / ~35 мин.
• Arcadia Academy — международная школа, Льешевичи, недалеко от Тивата. ~25 км / ~40 мин.

‍

На автомобиле

• Старый город Котор: ~9 км / ~15 мин
• Пераст (остров Госпа од Шкрпьела): ~5 км / ~8 мин
• Рисан (римские мозаики): ~8 км / ~12 мин
• Доброта (супермаркет, аптека, медицинский центр): ~4 км / ~8 мин
• Центр города Тиват: ~21 км / ~33 мин
• Порто Монтенегро: ~22 км / ~35 мин
• Аэропорт Тиват (TIV): ~19 км / ~30 мин
• Будва: ~31 км / ~45 мин
• Аэропорт Подгорица (TGD): ~89 км / ~2 ч
• Аэропорт Дубровник (DBV): ~63 км / ~1 ч 30 мин (пересечение границы — в сезон закладывайте дополнительное время)

‍

Общественный транспорт

По прибрежной дороге (E65) курсируют регулярные автобусы — «Blue Line» и региональные маршруты, соединяющие Ораховац с Котором, Перастом, Рисаном и далее в сторону Герцег-Нови; в поселке есть остановка. Автовокзал Котора (~9 км) обслуживает региональные и международные автобусные рейсы. По всему муниципалитету работают такси и сервисы заказа поездок (Bolt, Yandex Go). До пляжа и набережной можно легко дойти пешком, а в местном магазине есть все товары первой необходимости. Автомобиль пригодится для поездок за пределы поселка, хотя повседневная жизнь здесь менее зависима от машины, чем в горных поселениях на другой стороне залива.

‍

‍

NT Realty is a boutique real estate agency based in Tivat, Montenegro. Founded by Peter Flynn, who first came to the Bay of Kotor in 2005 as a property investor and has since built businesses across real estate development, architecture, and interior design, the agency is run alongside Maša Flynn — architect and former Head of Design at Porto Montenegro, where she delivered over €60 million of projects on time and on budget. Between them they bring a depth of local market knowledge that is difficult to find elsewhere in the region.

‍

The team specialises in properties for sale and long-term rentals across the Bay of Kotor, Tivat Bay, and the Luštica Peninsula — from Porto Montenegro and Luštica Bay to private homes throughout the wider region. Our job is to guide buyers, sellers, and tenants through the process clearly, honestly, and without unnecessary complexity.