Продажа квартиры-студии с видом на море и горы и террасой на крыше в Ораховаце

Малоэтажный жилой комплекс на девять квартир, расположенный на трех этажах в Ораховаце, на северном побережье Которского залива — примерно в 200 метрах от воды, в одном из самых чистых мест для купания во всем заливе. Закрытая территория, бассейн для жильцов, гаражи, парковка и ландшафтное озеленение.

Студия на последнем этаже площадью 32,60 м² с одной ванной комнатой, зеленой террасой 4,54 м² и собственной эксплуатируемой кровлей площадью ~32,60 м². Из окон открывается вид на море и горы. Объект расположен в жилом комплексе Tri Oraha в Ораховаце. Это предложение — отличная возможность приобрести квартиру на крыше по цене, близкой к стартовой стоимости проекта. На территории комплекса есть бассейн, территория огорожена. До пляжа около 200 м, до Котора — около 9 км (примерно 15 минут езды). Доступно парковочное место в гараже за 25 000 € или открытое парковочное место за 8 000 €. Срок сдачи — декабрь 2026 года. Стоимость — 179 000 €.

‍

Ораховац — это деревня в Которском заливе, куда знатоки приезжают ради лучшего купания. Она расположена на северном берегу, на живописной дороге, соединяющей Котор с Перастом и Рисаном, и отделена от Доброты рекой Люта с её холодными пресными источниками. Вода здесь глубокая и прозрачная, как стекло. А поскольку Ораховац находится на редком изгибе береговой линии, куда не падает тень от горы Врмац, солнце здесь задерживается до самого вечера, когда в Которе и Прчане уже давно сгущаются сумерки. По общему признанию, это одно из лучших мест для купания во всей Бока-Которской бухте.

Ораховац предлагает не просто красивые виды, а особый образ жизни. Это небольшая, тихая, настоящая деревня: каменные дома, лимонные и апельсиновые деревья, набережная с семейными конобами и рыбацкие традиции, которыми здесь искренне гордятся. Утро начинается с пения птиц и бликов на воде; день проходит на пляже, у бассейна или за неспешной прогулкой к столику у самой воды; а вечер завершается долгим «золотым часом», который дарит этот берег, и тарелкой рыбы, выловленной сегодня утром. Это жизнь у моря в человеческом ритме — место, куда люди приезжают на первое лето и начинают тихо искать способ остаться здесь навсегда.

Tri Oraha — «три грецких ореха», отсылка к названию деревни, которое происходит отorah, что означает «грецкий орех», — органично вписан в этот ландшафт, а не навязан ему. Девять квартир на трех этажах — это проект с действительно низкой плотностью застройки: никаких высоток, никакой тесноты, бассейн для жильцов и благоустроенная территория за закрытыми воротами. Отсюда можно быстро и без подъемов дойти до галечного пляжа и коноб, которые определяют деревенский уклад, а до развитой инфраструктуры Доброты и Котора — всего несколько минут езды.

Компактная студия на верхнем этаже — 32,60 м² внутреннего пространства и зеленая терраса площадью 4,54 м² — дополнена собственной эксплуатируемой террасой на крыше площадью ~32,60 м², которая по площади идентична самой квартире. Это ваш шанс получить террасу на крыше и панорамный вид с верхнего этажа по одной из самых доступных цен в комплексе: небольшая, функциональная студия, полезная площадь которой удваивается, стоит вам подняться на крышу, откуда открывается вид на горы позади и залив впереди.

Этот вариант идеально подойдет для одного покупателя, пары или инвестора, который хочет приобрести квартиру на верхнем этаже с собственной террасой на крыше, не переплачивая за объекты большей площади. Это компактное, простое в обслуживании и привлекательное жилье с отличным видом, которое идеально подойдет для краткосрочной аренды.

Бассейн для жильцов, закрытая территория; доступна парковка (гараж за 25 000 евро или открытое место за 8 000 евро, пока они есть в наличии). Продажа напрямую от застройщика, полное юридическое и нотариальное сопровождение; завершение строительства — декабрь 2026 года. Изображения интерьера являются визуализациями застройщика.

‍

Основные характеристики

• Девять квартир на трех этажах — жилой дом с низкой плотностью застройки
• Закрытая территория, бассейн для жильцов, ландшафтный дизайн
• ~200 м до пляжа Ораховац — одна из самых чистых вод и лучшие места для купания в Бока-Которской бухте
• Опциональная программа управления арендой
• Прямая покупка от застройщика
• Студия на верхнем этаже, одна ванная комната, площадь 32,60 м²
• Зеленая терраса площадью 4,54 м² и собственная терраса на крыше площадью ~32,60 м²
• Вид на море и горы
• Бассейн для жильцов; закрытая территория
• Доступны для покупки гараж (25 000 евро) или открытое парковочное место (8 000 евро)
• Продажа на этапе строительства — завершение в декабре 2026 года

‍

Честное мнение агента

Это ваш пропуск к террасам на крыше. Да, это студия — важно понимать это сразу, — но летом терраса фактически удваивает ваше жилое пространство, а цена является одной из самых низких в комплексе. Для владельца-одиночки, пары или инвестора, который ищет что-то особенное за разумные деньги, это очень выгодное предложение. Успейте приобрести парковочное место, пока они есть в наличии.

‍

Жизнь в Ораховаце

Ораховац расположен на северном берегу Которского залива, на прибрежной дороге, соединяющей Котор, Пераст и Рисан. От Доброты на юге его отделяет река Люта с ее холодными пресными источниками. Это традиционная морская и рыбацкая деревня: каменные дома, спускающиеся к самой воде, цитрусовые деревья в садах и история мореплавания, которой здесь тихо гордятся. Деревне удалось сохранить тот характер, который утратили многие другие места в заливе. Здесь нет курортной инфраструктуры, нет набережных с сувенирными лавками и летней суеты. Зато это одно из лучших мест для жизни у воды во всей Боке.

Вода — это сердце Ораховаца. Деревня давно славится самой чистой водой в Которском заливе — глубокой, прохладной и удивительно прозрачной у галечного берега. Поскольку деревня находится на редком изгибе береговой линии, куда не падает тень от горы Врмац, на ее западном пляже солнце задерживается гораздо дольше, чем в Которе или Прчане, которые погружаются в тень уже во второй половине дня. Это пляж «золотого часа» в заливе: место для утреннего заплыва, пока не пришли лодки, долгого обеда у воды и последнего купания, когда свет над Луштицей становится медным. Местные жители и те, кто хорошо знает залив, приезжают купаться именно сюда; по общему мнению, это одно из лучших мест для плавания в Боке.

Жизнь здесь течет в ритме воды и времен года. Все необходимое для повседневной жизни можно найти в самой деревне или в нескольких минутах ходьбы вдоль берега. За полноценными покупками, в аптеку, школу или больницу можно за несколько минут доехать на машине до Доброты или Котора. Здесь тихо, но не глухо, красиво, но без лишнего лоска. А благодаря тому, что до Старого города, включенного в список ЮНЕСКО, всего пятнадцать минут в одну сторону, а до Пераста — пять минут в другую, вы никогда не будете оторваны от остальной части залива, если захотите куда-то выбраться.

‍

Инфраструктура

Повседневная жизнь Ораховаца сосредоточена на набережной и небольшой полосе магазинов и коноб вдоль нее; более развитая инфраструктура Доброты и Котора находится в нескольких минутах езды на юг.

‍

Пешком — деревня Ораховац и набережная

• Пляж Ораховац — ~200 м / ~3 мин. Протяженный галечный пляж с глубокой, кристально чистой водой, пирсами и лестницами для спуска в воду. Благодаря западному расположению, здесь дольше всего сохраняется солнце среди всех пляжей внутренней части залива. Свободный доступ; многие приезжают в Ораховац именно ради купания.
• Магазин Market Njive — ~450 м / ~6 мин. Хороший деревенский магазин: свежие фрукты и овощи, свежий хлеб и выпечка, сыры, мясная гастрономия и товары первой необходимости. Владелец очень приветлив (оплата только наличными). Для повседневных покупок это отличный вариант, позволяющий не ездить в город; за крупными закупками можно отправиться в Доброту, которая находится в нескольких минутах езды на юг.
• Ресторан Veranda — ~200 м. 4,6 звезды по результатам более 1180 отзывов. Главный ресторан поселка: серьезная кухня с морепродуктами — мидии, ризотто с креветками, фаршированные кальмары, рыба на гриле и ассорти — по разумным ценам, есть собственная парковка. Это то самое стабильное и качественное заведение, которое становится любимым местом для постоянных визитов.
• Пляжный бар и ресторан Grota — на набережной. 4,4 звезды по результатам более 530 отзывов. Пляжный бар и ресторан с тем, что постоянные клиенты называют лучшим видом в заливе; осьминог и черное ризотто, холодные напитки на гальке и расслабленная, нетуристическая атмосфера.
• Ресторан Casa del Mare — на набережной. 4,4 звезды. Терраса прямо на пляже, открыта весь день. Популярное место как для плотного завтрака с видом на воду, так и для ужина.
• Река и источники Льюта — южная окраина поселка. Холодные пресноводные источники, питающие значительную часть этого побережья, и тихий, зеленый уголок набережной.

‍

Небольшая поездка на юг — Доброта (~4 км / ~8 мин)

Здесь начинается полноценная инфраструктура: супермаркет Aroma и другие продуктовые магазины, аптеки, медицинский центр Dom zdravlja, пекарня Sandrela (рейтинг 4.8, одна из самых уважаемых пекарен в заливе) и череда популярных прибрежных ресторанов, включая Konoba Portun (рейтинг 4.7, рыбная коноба, куда постоянно возвращаются местные жители). Старый город Котора с его рынками, ресторанами и услугами находится всего в нескольких минутах езды.

‍

Школы

• Начальная школа OŠ Narodni heroj Savo Ilić, Доброта. ~7 км / ~12 мин.
• Гимназия JU Gimnazija Kotor — государственная средняя школа, находится рядом со школой Savo Ilić в Доброте. ~7 км / ~12 мин.
• Международная школа Knightsbridge Schools International — британская международная программа, Селяново / Порто Монтенегро, Тиват. ~22 км / ~35 мин.
• Академия Arcadia — международная школа, Льешевичи, недалеко от Тивата. ~25 км / ~40 мин.

‍

На автомобиле

• Старый город Котор: ~9 км / ~15 мин
• Пераст (остров Богородицы на Рифе): ~5 км / ~8 мин
• Рисан (римские мозаики): ~8 км / ~12 мин
• Доброта (супермаркет, аптека, медицинский центр): ~4 км / ~8 мин
• Центр города Тиват: ~21 км / ~33 мин
• Порто Монтенегро: ~22 км / ~35 мин
• Аэропорт Тиват (TIV): ~19 км / ~30 мин
• Будва: ~31 км / ~45 мин
• Аэропорт Подгорица (TGD): ~89 км / ~2 ч
• Аэропорт Дубровник (DBV): ~63 км / ~1 ч 30 мин (пересечение границы — в сезон закладывайте дополнительное время)

‍

Общественный транспорт

По прибрежной дороге (E65) курсируют регулярные автобусы — «Синяя линия» (Blue Line) и региональные маршруты, — соединяющие Ораховац с Котором, Перастом, Рисаном и далее в сторону Герцег-Нови; в самом поселке есть остановка. Автовокзал Котора (примерно в 9 км) обслуживает региональные и международные автобусные рейсы. По всему муниципалитету работают такси и сервисы заказа поездок (Bolt, Yandex Go). Пляж и набережная находятся в пешей доступности, а в деревенском магазине можно купить товары первой необходимости. Автомобиль пригодится для поездок за пределы поселка, хотя повседневная жизнь здесь требует его гораздо меньше, чем в горных поселениях на другой стороне залива.

‍

‍

NT Realty is a boutique real estate agency based in Tivat, Montenegro. Founded by Peter Flynn, who first came to the Bay of Kotor in 2005 as a property investor and has since built businesses across real estate development, architecture, and interior design, the agency is run alongside Maša Flynn — architect and former Head of Design at Porto Montenegro, where she delivered over €60 million of projects on time and on budget. Between them they bring a depth of local market knowledge that is difficult to find elsewhere in the region.

‍

The team specialises in properties for sale and long-term rentals across the Bay of Kotor, Tivat Bay, and the Luštica Peninsula — from Porto Montenegro and Luštica Bay to private homes throughout the wider region. Our job is to guide buyers, sellers, and tenants through the process clearly, honestly, and without unnecessary complexity.