Villa in erster Meereslinie in Dobrota zu verkaufen

Diese Villa in erster Meereslinie in Dobrota, Gemeinde Kotor, besteht aus zwei miteinander verbundenen historischen Kapitänshäusern aus Stein, die von ihrem englischen Entwickler zu einem großzügigen Anwesen zusammengelegt wurden. Das Haus verfügt über vier Schlafzimmer und vier Badezimmer. Ein besonderer Vorteil ist die direkte Zufahrt von der Küstenhauptstraße: Sie parken bequem im privaten Innenhof und erreichen das Haus über eine kurze Treppe, anstatt auf die engen, tiefer gelegenen Zufahrtswege angewiesen zu sein, die für die meisten Immobilien in dieser Lage üblich sind. Die Bruttogeschossfläche beträgt 490 m² (davon 274 m² Wohnfläche), verteilt auf drei Etagen und ein Dachgeschoss. Das 500 m² große Grundstück bietet zwei separate Innenhöfe – einen mit direktem Meerblick und einen weiteren auf der Rückseite. Die erste Etage ist vollständig der Hauptsuite gewidmet; zwei weitere Schlafzimmer mit eigenem Bad befinden sich in der zweiten Etage, ein viertes im Dachgeschoss. Das Anwesen wurde umfassend modernisiert, hochwertig möbliert und verfügt über eine 100 m² große Terrasse, die direkt vom Wohnbereich im Erdgeschoss abgeht und einen unverstellten Blick über die Bucht bietet. Ein eigener Bootsanlegeplatz sowie drei Stellplätze abseits der Straße runden das Angebot ab. Die Altstadt von Kotor ist 4,1 km entfernt.

Die meisten Häuser in erster Reihe in Dobrota verlangen einem einiges ab: eine schmale Küstenstraße, kaum oder gar keine Parkplätze und das Schleppen von Taschen über unebene Stufen, wo auch immer man das Auto abstellen konnte. Dieses Haus ist anders. Der Zugang erfolgt direkt von der Hauptküstenstraße: Sie parken im eigenen Innenhof der Villa und gelangen über eine kurze Treppe direkt zum Haus und ans Wasser. Das ist ein echter praktischer Vorteil und eine Seltenheit an diesem Küstenabschnitt, wo die erste Reihe oft Kompromisse beim Zugang bedeutet.

Die Villa entstand aus zwei separaten steinernen Kapitänshäusern, die von einem englischen Bauträger erworben und zu einem Objekt zusammengelegt wurden, der bereits für hochwertige Renovierungen entlang dieser Küste bekannt ist. Durch den Kauf beider Häuser hatte er die Freiheit, das Innere von Grund auf neu zu konzipieren, anstatt sich an die Einschränkungen eines einzelnen Gebäudes anzupassen – deshalb wirkt der Grundriss hier durchdacht und nicht wie eine nachträgliche Stückelung. Das Ergebnis präsentiert sich als ein traditionelles Kapitänshaus in Dobrota – heller Stein, Fenster mit grünen Fensterläden, ein Terrakottadach – hinter schmiedeeisernen Toren direkt an der Küstenstraße. Im Inneren wurde der Charakter des Gebäudes bewahrt, während alles andere erneuert wurde: Sichtmauerwerk, Deckenbalken und das ursprüngliche Mauerwerk harmonieren mit moderner Haustechnik, zeitgemäßen Oberflächen und speziell für das Haus ausgewählten Möbeln.

Das Erdgeschoss ist der Ort für gesellige Stunden. Ein großes Wohn- und Esszimmer geht in eine separate Designerküche über – weiße Schränke, eine Kochinsel mit Arbeitsplatte aus Massivholz und eine Akzentwand aus Stein –, die als offene Einheit und nicht als eine Reihe geschlossener Räume gestaltet ist. Von hier aus führen verglaste Türen direkt auf die 100 m² große, geflieste Terrasse, die zum Wasser hin offen ist und ausreichend Platz zum Essen, Entspannen und für alles dazwischen bietet. Eine Speisekammer und ein Technikraum mit dem zentralen Warmwasserboiler befinden sich neben der Küche, außer Sichtweite, aber dennoch leicht erreichbar.

Die erste Etage ist vollständig der Hauptsuite gewidmet. Das Hauptschlafzimmer liegt zur Vorderseite der Villa mit Blick auf den Garten; das eigene Badezimmer ist großzügig bemessen – eine freistehende Badewanne und eine separate, verglaste Dusche sind neben einem Doppelwaschbecken angeordnet, ergänzt durch ein separates WC. Hinter dem Schlafzimmer befindet sich ein großer begehbarer Kleiderschrank, der derzeit als Heim-Fitnessstudio dient – ein Heimtrainer ist hier aufgestellt –, der aber ebenso leicht wieder als reiner Stauraum oder zusätzlicher Schrankraum genutzt werden kann. Ein Gäste-WC für das restliche Haus vervollständigt die Etage.

Im zweiten Stock verfügen zwei weitere Schlafzimmer jeweils über ein eigenes Bad – eines in sanften Creme- und Travertin-Tönen mit begehbarer Dusche, das andere ähnlich ausgestattet mit einer vollwertigen Badewanne. Ein Waschraum auf dieser Etage sorgt dafür, dass die praktischen Aspekte des Haushalts komplett aus dem Erdgeschoss verbannt sind.

Das Dachgeschoss ist der charaktervollste Raum des Hauses: ein Schlafzimmer mit eigenem Bad unter der Dachschräge, sichtbare Holzbalken, Dachfenster für direktes Licht und eine Reihe von Einbauschränken in den Dachschrägen. Das angeschlossene Badezimmer führt das Thema fort – eine in die Dachschräge eingelassene Wanne, eine separate Dusche und ein eigenes Dachfenster.

Draußen ist das Grundstück in zwei unterschiedliche Bereiche unterteilt. Der vordere Innenhof liegt direkt zum Meer hin und verfügt über eine ausfahrbare Pergola, die einen Sitzbereich und einen Esstisch beschattet. Eiserne Tore öffnen sich direkt zum Wasser – hier spielt sich das Leben in den wärmeren Monaten ab. Es gibt einen Bootsanlegeplatz direkt am Wasser; die formelle Nutzung erfordert eine Konzession von Morsko Dobro, der staatlichen Behörde für die Verwaltung der montenegrinischen Küstenzone. Diese wurde noch nicht erteilt, daher sollte ein Käufer dies als nächsten Schritt betrachten und nicht als bereits bestehendes Recht. Ein zweiter, hinterer Innenhof ist von der Hauptküstenstraße aus zugänglich, von Steinmauern umgeben und verfügt über eine eigene überdachte Pergola mit Essbereich. Er dient zudem als Ankunftsbereich für die drei Parkplätze. Ein Trampolin und ein gepflasterter Seitenhof deuten darauf hin, dass das Haus bereits bestens für eine Familie mit Kindern geeignet ist.

Dies ist ein schlüsselfertiges Angebot und kein Renovierungsprojekt – ein Einfamilienhaus mit vier Schlafzimmern oder ein Zweifamilienhaus, bereits renoviert und möbliert, mit echtem, direktem Zugang zur ersten Reihe in einer Lage, die die meisten Käufer jahrelang suchen.

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Hauptmerkmale

• Steinvilla in erster Reihe am Wasser in Dobrota, entstanden aus zwei zusammengelegten Kapitänshäusern, mit direktem Zugang von der Hauptküstenstraße – eine Seltenheit in diesem Abschnitt, wo die meisten Immobilien in erster Reihe von der schmalen unteren Straße abhängig sind
• 490 m² Bruttofläche / 274 m² Wohnfläche auf drei Etagen plus Dachgeschoss; 500 m² Grundstück
• Vier Schlafzimmer, alle mit eigenem Bad, plus ein separates Gäste-WC; die Hauptsuite nimmt die gesamte erste Etage ein und verfügt über einen großen begehbaren Kleiderschrank
• 100 m² große Terrasse zum Meer hin, angrenzend an die offene Küche sowie den Wohn- und Essbereich
• Bootsanlegeplatz am Wasser – die Nutzung unterliegt einer Konzession von Morsko Dobro, die noch nicht erteilt wurde
• Vollständig renoviert und möbliert, ursprüngliche Stein- und Balkendetails wurden bewahrt
• Klimaanlage im gesamten Haus
• Zwei private Innenhöfe – vordere Terrasse zum Meer mit ausfahrbarer Pergola, hintere ummauerte Terrasse mit überdachter Ess-Pergola
• Drei Stellplätze abseits der Straße, zugänglich von der Hauptküstenstraße
• Altstadt von Kotor 4,1 km; Flughafen Tivat 12 km; Porto Montenegro 16 km

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Was es besonders macht

Eine Lage direkt am Wasser ist in Dobrota keine Seltenheit – ein Großteil des Dorfes liegt unmittelbar an der Bucht. Das Ungewöhnliche hier ist jedoch die Ankunft: Man gelangt direkt von der Hauptstraße zum Haus, anstatt über die schmale Küstenstraße fahren zu müssen, auf die die meisten Immobilien in erster Reihe angewiesen sind. Dies ist das Ergebnis eines englischen Bauträgers, der zwei angrenzende Steinhäuser erwarb und das Innere zu einem einzigen Wohnhaus umgestaltete, anstatt nur ein einzelnes Gebäude anzupassen. Hinzu kommen drei Stellplätze abseits der Straße – ein seltener Luxus an diesem Küstenabschnitt – sowie ein vollständig renoviertes und möbliertes Interieur, das sofort bezugsfertig ist. Damit bietet das Objekt handfeste Vorteile, die die meisten vergleichbaren Häuser am Wasser nicht vorweisen können. Der Bootsanlegeplatz direkt am Wasser ist ein weiteres Plus, wobei ein Käufer die formelle Nutzung vorab mit Morsko Dobro klären sollte, bevor er sich fest darauf verlässt.

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Für wen geeignet

Ideal für eine Familie, die eine hochwertige, sofort bezugsfertige Basis direkt am Wasser sucht, von der aus die Altstadt von Kotor fußläufig erreichbar ist und die den Komfort schätzt, direkt vor die Tür fahren zu können, ohne die üblichen Kompromisse bei der Zufahrt in erster Reihe eingehen zu müssen. Ebenso geeignet für Käufer, die eine wirklich private Hauptsuite wünschen – die gesamte erste Etage besteht aus Hauptschlafzimmer, Bad und Ankleidezimmer – oder für Bootsbesitzer, die bereit sind, formelle Anlegerechte bei Morsko Dobro zu beantragen. Nicht das richtige Objekt für Käufer, die einen Garten zum Gärtnern oder einen Swimmingpool suchen – die beiden Innenhöfe sind zum Sitzen und Essen gedacht, nicht zum Bepflanzen.

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Lokale Infrastruktur

Dobrota ist die größte Siedlung der Gemeinde Kotor, ein Band aus Kapitänshäusern und Steinpalästen, das sich etwa 8 km entlang der Bucht zwischen den Mauern der Altstadt und dem Dorf Ljuta erstreckt. Es war schon immer ein Ort zum Leben, nicht nur zum Besuchen – der tägliche Rhythmus wird hier von Bäckereien, kleinen Lebensmittelläden und Cafés am Wasser bestimmt, nicht von einer Touristenmeile, auch wenn in den letzten Jahren einige Boutique-Hotels entlang des Ufers eröffnet haben. Das Dorf wird in Richtung Norden, wo sich dieses Anwesen befindet, dünner besiedelt, was für eine ruhigere, wohnlichere Atmosphäre sorgt als in den Abschnitten näher an Kotor.

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Zu Fuß erreichbar

• Pekara AS (Bäckerei, geöffnet bis Mitternacht): ~1 km / 13 Min.
• City Supermarkt: ~1,1 km / 14 Min.
• Dental Studio Vučetić: ~1,2 km / 15 Min.
• Bonazza – erstklassiges Fischrestaurant, Terrasse direkt am Wasser: ~1,3 km / 16 Min.
• Ponta Caffe – Café am Wasser, bei Einheimischen beliebt für den Sonnenuntergang: ~1,35 km / 17 Min.
• Portun – ausgezeichnetes Fischrestaurant, ein entspannter 19-minütiger Spaziergang entlang der Küste und eine natürliche Wahl für einen Abend zu Fuß

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Medizinische Versorgung

• Medicor Apotheke / Apoteka Dobrota: ~2,1 km
• Medizinisches Zentrum Kotor: ~2,1 km
• Dental Studio Vučetić (ebenfalls oben aufgeführt, zu Fuß erreichbar)

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Schulen

• Osnovna Škola Narodni Heroj Savo Ilić (staatliche Grundschule): ~1,9 km
• Gimnazija Kotor / Maritime Fachoberschule: ~2,3 km

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Mit dem Auto

• Sandrela Pekara — beliebte Bäckerei, Krempita ist ein lokaler Favorit: 2 km
• Restaurant Mondo und MilicaMica Restobar — Restaurants am Wasser in Richtung Altstadt: 2,7 km
• Virtu — Strandbar
• Moments — Restaurant
• Dobrotski Dvori — ein echter Geheimtipp bei Einheimischen
• Forza Terra (La Bistecca) — 5-Sterne-Boutique-Hotel mit gehobener Küche aus biologischem montenegrinischem Fleisch und Fisch, direkt am Wasser
• Marina Kotor: 3,7 km
• Altstadt von Kotor: 4,1 km
• Flughafen Tivat (TIV): 12 km
• Porto Montenegro: 16 km
• Flughafen Dubrovnik (DBV): 73 km — Grenzübergang, planen Sie in der Saison zusätzliche Zeit ein
• Flughafen Podgorica (TGD): 83 km

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Öffentliche Verkehrsmittel

Die lokalen Busse auf der Küstenstrecke Kotor–Tivat halten direkt vor dem Grundstück; einfach am Straßenrand winken und den Fahrpreis bar beim Fahrer bezahlen.

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Ehrliche Einschätzung vom Makler

Ich habe über die Jahre viele Immobilien in erster Reihe in Dobrota verkauft, und der Zugang ist das Detail, das Käufer unterschätzen, bis sie selbst Eigentümer sind. Bei den meisten Häusern in erster Reihe entlang dieses Küstenabschnitts muss man sich jedes Mal durch die enge untere Straße kämpfen, wenn man Einkäufe oder Gäste mitbringt. Hier können Sie direkt bis vor die Tür fahren und dann bequem hinuntergehen. Hinzu kommt eine Renovierung, die tatsächlich abgeschlossen ist – nicht nur für Fotos inszeniert und hinter den Kulissen halbfertig gelassen. Das Projekt wurde von einem Bauträger realisiert, der beide Nachbarhäuser erworben hat, um das gesamte Areal sinnvoll zu gestalten, anstatt nur ein einzelnes Gebäude zu flicken. Mit drei Parkplätzen, wo die meisten Nachbarn gar keine haben, ist dies ein Haus, das wirklich bezugsfertig ist und nicht nur eine vielversprechende Hülle. Es gibt zudem einen Bootsanlegeplatz direkt am Wasser, was ein echter Pluspunkt ist. Käufer sollten jedoch wissen, dass die formelle Nutzung noch mit Morsko Dobro, der staatlichen Behörde für die Verwaltung der montenegrinischen Küste, abgestimmt werden muss – es ist eine Option, keine Garantie. Das Dorf selbst strahlt eine ruhige Gelassenheit aus: nah genug an der Altstadt von Kotor, um an einem schönen Abend zu Fuß dorthin zu gelangen, aber weit genug in der Bucht gelegen, um sich wie eine Wohngegend und nicht wie ein Touristenort anzufühlen. Für Käufer, die ein fertiggestelltes Haus mit echtem Komfort in erster Reihe suchen und bereit sind, den Anlegeplatz als nächsten Schritt anzugehen, anstatt ihn als gegeben vorauszusetzen, ist dies eines der rundesten Angebote, die Dobrota zu bieten hat.

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NT Realty is a boutique real estate agency based in Tivat, Montenegro. Founded by Peter Flynn, who first came to the Bay of Kotor in 2005 as a property investor and has since built businesses across real estate development, architecture, and interior design, the agency is run alongside Maša Flynn — architect and former Head of Design at Porto Montenegro, where she delivered over €60 million of projects on time and on budget. Between them they bring a depth of local market knowledge that is difficult to find elsewhere in the region.

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The team specialises in properties for sale and long-term rentals across the Bay of Kotor, Tivat Bay, and the Luštica Peninsula — from Porto Montenegro and Luštica Bay to private homes throughout the wider region. Our job is to guide buyers, sellers, and tenants through the process clearly, honestly, and without unnecessary complexity.