Вилла капитана на первой линии в Доброте на продажу

Вилла из камня на первой линии в Доброте (муниципалитет Котор) с четырьмя спальнями и четырьмя ванными комнатами. Объект представляет собой два объединенных капитанских дома, реконструированных английским девелопером. Удобный подъезд с главной прибрежной дороги: вы можете припарковаться в собственном дворе и спуститься к дому по небольшой лестнице, избегая узких нижних дорог, характерных для большинства прибрежных объектов в этом районе. Общая площадь дома составляет 490 м² (жилая — 274 м²), включая три этажа и мансарду. Дом расположен на участке площадью 500 м² с двумя отдельными дворами — один выходит на море, другой находится с тыльной стороны здания. Весь первый этаж занимает главная спальня (master suite), на втором этаже расположены еще две спальни с собственными ванными комнатами, а четвертая спальня находится в мансарде. Вилла полностью отремонтирована в современном стиле и укомплектована мебелью. На первом этаже есть терраса площадью 100 м² с прямым видом на залив, а у кромки воды оборудован причал. Предусмотрены три парковочных места. Расстояние до Старого города Котора — 4,1 км.

Большинство домов на первой линии в Доброте требуют определенных усилий: узкая прибрежная дорога, дефицит парковочных мест или их полное отсутствие, необходимость нести сумки по неровным ступеням от места, где удалось оставить машину. С этим домом всё иначе. Доступ осуществляется прямо с главной прибрежной дороги: вы паркуетесь в собственном дворе виллы, а короткая лестница ведет прямо к дому и к воде. Это по-настоящему практичное преимущество, редкое для этого участка побережья, где первая линия зачастую означает компромиссы с доступом.

Вилла была создана путем объединения двух отдельных каменных домов капитанов. Английский девелопер, имеющий опыт элитной реконструкции на этом побережье, выкупил оба здания, что позволило ему полностью переосмыслить внутреннее пространство, не ограничиваясь рамками одной постройки. Именно поэтому планировка здесь выглядит продуманной, а не адаптированной — комната за комнатой, этаж за этажом. В итоге получился единый традиционный капитанский дом в Доброте: светлый камень, зеленые ставни, черепичная крыша — за коваными воротами прямо у прибрежной дороги. Внутри реконструкция сохранила характер здания, при этом всё остальное было обновлено: открытые каменные стены, потолочные балки и оригинальная кладка соседствуют с новыми инженерными системами, современной отделкой и мебелью, подобранной специально для этого дома.

Первый этаж — это зона для приема гостей. Просторная гостиная и столовая переходят в отдельную дизайнерскую кухню с белыми шкафами, островом с разделочной поверхностью и акцентной каменной стеной. Всё пространство организовано как единая открытая зона, а не как ряд изолированных комнат. Отсюда стеклянные двери ведут прямо на террасу площадью 100 м², вымощенную плиткой и открытую к морю — места здесь более чем достаточно для обедов, отдыха и всего остального. Рядом с кухней расположены кладовая и техническое помещение с центральным бойлером — они скрыты от глаз, но всегда под рукой.

Второй этаж полностью отведен под главную спальню. Мастер-спальня выходит окнами на фасад виллы с видом на сад. Ванная комната впечатляет своими размерами: отдельно стоящая ванна, отдельный душ со стеклянной перегородкой, двойная раковина и отдельный туалет. За спальней находится большая гардеробная, которая сейчас используется как домашний спортзал (здесь установлен велотренажер), но её легко можно вернуть к функции хранения вещей или использовать как дополнительный гардероб. На этом же этаже есть гостевой туалет.

На третьем этаже расположены еще две спальни, каждая со своей ванной комнатой: одна отделана плиткой кремового цвета под травертин с душевой кабиной, другая — с полноценной ванной. Прачечная на этом этаже позволяет полностью вынести хозяйственные нужды за пределы первого этажа.

Мансарда — самая колоритная часть дома: спальня с собственной ванной комнатой под скатами крыши, открытые деревянные балки, мансардные окна, наполняющие пространство светом, и встроенные системы хранения в нишах. Ванная комната продолжает общую стилистику: встроенная в скат крыши ванна, отдельный душ и собственное мансардное окно.

Участок разделен на две функциональные зоны. Передний двор выходит прямо к морю: здесь есть выдвижная пергола над зоной отдыха и обеденным столом, а кованые ворота ведут прямо к воде — именно здесь проходит жизнь в теплое время года. У кромки воды есть причал; для его официального использования требуется концессия от Morsko Dobro (государственного органа, управляющего прибрежной зоной Черногории), которая еще не получена, поэтому покупателю стоит рассматривать это как задачу на будущее, а не как существующее право. Второй, задний двор доступен с главной прибрежной дороги. Он окружен каменными стенами, имеет собственную крытую перголу с обеденной зоной и служит местом для парковки трех автомобилей. Батут и вымощенный камнем боковой двор говорят о том, что дом отлично подходит для семьи с детьми.

Это готовое решение «под ключ», а не проект для доработки: дом с четырьмя спальнями для одной семьи или для двух семей, уже отремонтированный и меблированный, с редкой возможностью прямого заезда на первую линию — то, что большинство покупателей ищут годами.

‍

Основные характеристики

• Каменная вилла на первой линии в Доброте, созданная путем объединения двух капитанских домов, с возможностью заезда с главной прибрежной дороги — редкость для этого участка, где большинство объектов зависят от узкой нижней дороги
• Общая площадь 490 м² / жилая 274 м² на трех этажах плюс мансарда; участок 500 м²
• Четыре спальни, каждая с собственной ванной комнатой, плюс отдельный гостевой туалет; главная спальня занимает весь второй этаж и включает большую гардеробную
• Терраса площадью 100 м² с видом на море, примыкающая к кухне-гостиной открытой планировки
• Причал у кромки воды — использование требует концессии от Morsko Dobro, которая еще не получена
• Полностью отремонтировано и меблировано, сохранены оригинальные каменные элементы и балки
• Кондиционирование во всех помещениях
• Два частных двора: передняя терраса с видом на море и выдвижной перголой, задняя терраса с каменными стенами и крытой обеденной зоной
• Три парковочных места с доступом с главной прибрежной дороги
• Старый город Котор — 4,1 км; аэропорт Тиват — 12 км; Порто Монтенегро — 16 км

‍

В чем уникальность

Расположение на первой линии в Доброте — явление нередкое, большая часть поселка выходит прямо к заливу. Однако здесь есть особенность: к дому можно подъехать прямо с главной дороги, не пробираясь по узкой прибрежной улочке, как это обычно бывает с подобными объектами. Это стало возможным благодаря тому, что английский девелопер выкупил два соседних каменных дома и объединил их в единое пространство, а не просто адаптировал одну постройку. Добавьте к этому три парковочных места, что является большой редкостью для этого побережья, а также полностью отремонтированный и меблированный интерьер, готовый к заселению, — и вы получите предложение, которое выгодно отличается от большинства аналогичных домов на первой линии. Причал у кромки воды также представляет интерес, однако перед его использованием покупателю необходимо официально урегулировать этот вопрос с компанией Morsko Dobro.

‍

Для кого этот объект

Идеально подойдет семье, которая ищет готовый к заселению дом прямо у воды в пешей доступности от Старого города Котора и ценит возможность подъехать к дверям на автомобиле, избегая типичных проблем с доступом к недвижимости на первой линии. Также объект подойдет тем, кто ищет по-настоящему приватную главную спальню — весь второй этаж отведен под мастер-спальню, ванную комнату и гардеробную, — или владельцам лодок, готовым оформить права на причал через Morsko Dobro. Этот дом не подойдет тем, кто мечтает о саде или собственном бассейне: два внутренних дворика предназначены для отдыха и обедов на свежем воздухе, а не для садоводства.

‍

Инфраструктура района

Доброта — крупнейший населенный пункт муниципалитета Котор, представляющий собой цепочку капитанских домов и каменных дворцов, растянувшуюся на 8 км вдоль залива между стенами Старого города и поселком Люта. Это место всегда было предназначено для жизни, а не только для туризма: здесь царит повседневный ритм с пекарнями, небольшими продуктовыми лавками и прибрежными кафе, даже несмотря на то, что в последние годы вдоль берега открылось несколько бутик-отелей. К северной части поселка, где расположен этот дом, застройка становится менее плотной, что создает более спокойную, уединенную атмосферу по сравнению с участками, прилегающими к Котору.

‍

Пешком

• Пекарня Pekara AS (открыта до полуночи): ~1 км / 13 мин
• Супермаркет City: ~1,1 км / 14 мин
• Стоматологическая клиника Dental Studio Vučetić: ~1,2 км / 15 мин
• Bonazza — ресторан морепродуктов с высоким рейтингом и террасой у воды: ~1,3 км / 16 мин
• Ponta Caffe — кафе на набережной, популярное место для встречи закатов: ~1,35 км / 17 мин
• Portun — отличный рыбный ресторан, до которого можно легко дойти за 19 минут вдоль побережья; идеальный выбор для вечернего выхода.

‍

Медицина

• Аптека Medicor / Apoteka Dobrota: ~2,1 км
• Медицинский центр Котора: ~2,1 км
• Стоматологическая студия Vučetić (также указана выше, в пешей доступности)

‍

Школы

• Начальная школа «Narodni Heroj Savo Ilić» (государственная): ~1,9 км
• Гимназия Котора / Морское училище: ~2,3 км

‍

На автомобиле

• Пекарня Sandrela — популярное место, кремпита — местный фаворит: 2 км
• Ресторан Mondo и гастробар MilicaMica — рестораны на набережной по пути в Старый город: 2,7 км
• Virtu — пляжный бар
• Moments — ресторан
• Dobrotski Dvori — ресторан, который очень любят местные жители
• Forza Terra (La Bistecca) — пятизвездочный бутик-отель с изысканной кухней из органического черногорского мяса и рыбы, на набережной
• Марина Котор: 3,7 км
• Старый город Котора: 4,1 км
• Аэропорт Тиват (TIV): 12 км
• Порто Монтенегро: 16 км
• Аэропорт Дубровник (DBV): 73 км — пересечение границы, в сезон закладывайте дополнительное время
• Аэропорт Подгорица (TGD): 83 км

‍

Общественный транспорт

Местные автобусы, следующие по прибрежному маршруту Котор — Тиват, останавливаются прямо перед домом; чтобы сесть, просто махните рукой водителю, оплата проезда производится наличными при входе.

‍

Честное мнение агента

За годы работы я продал немало объектов на первой линии в Доброте, и доступность — это тот нюанс, который покупатели часто недооценивают до момента покупки. Большинство домов на этом участке требуют постоянной борьбы с узкой нижней дорогой каждый раз, когда вы привозите продукты или гостей. Здесь же можно подъехать прямо к дверям и спуститься вниз. Добавьте к этому качественный ремонт, который действительно завершен — а не просто «подготовлен» для фотосессии с недоделками, скрытыми от глаз, — и продуманную планировку от застройщика, который выкупил оба соседних дома, чтобы спроектировать всё пространство целиком, а не латать дыры в одном здании. Плюс три парковочных места там, где у соседей их обычно нет, — и вы получаете дом, в который можно по-настоящему въехать и жить, а не «перспективную коробку». У кромки воды есть причал, что является несомненным преимуществом объекта, однако покупателю стоит понимать, что официальное использование причала еще нужно согласовать с Morsko Dobro — государственным органом, управляющим побережьем Черногории. Это потенциальная возможность, а не гарантия. Сам поселок подкупает своей спокойной атмосферой: достаточно близко к Старому городу Котора, чтобы прогуляться туда теплым вечером, но достаточно далеко, чтобы чувствовать себя в жилом районе, а не в туристическом центре. Для покупателя, который ищет готовый дом с настоящим комфортом первой линии и готов заняться вопросом причала как следующим шагом, а не принимать его как данность, это один из самых достойных вариантов в Доброте.

‍

‍

NT Realty is a boutique real estate agency based in Tivat, Montenegro. Founded by Peter Flynn, who first came to the Bay of Kotor in 2005 as a property investor and has since built businesses across real estate development, architecture, and interior design, the agency is run alongside Maša Flynn — architect and former Head of Design at Porto Montenegro, where she delivered over €60 million of projects on time and on budget. Between them they bring a depth of local market knowledge that is difficult to find elsewhere in the region.

‍

The team specialises in properties for sale and long-term rentals across the Bay of Kotor, Tivat Bay, and the Luštica Peninsula — from Porto Montenegro and Luštica Bay to private homes throughout the wider region. Our job is to guide buyers, sellers, and tenants through the process clearly, honestly, and without unnecessary complexity.