Продается отдельно стоящий дом с видом на море в Прчане, требующий ремонта

После покупки и регистрации вы получите ключи и завладеете ими. Следующие шаги включают перевод коммунальных услуг на ваше имя, настройку платежей за управление зданием, если речь идет о квартире, страхование жилья и, если вы сдаете жилье в аренду, регистрацию для уплаты туристического налога и получение всех необходимых разрешений. Ваш адвокат или агент могут помочь вам разобраться в административных вопросах.

Доход от аренды облагается налогом в размере 15% от валовой выручки, если вы арендуете жилье на короткий срок (туристическая аренда), или вы можете выбрать налогообложение чистой прибыли за вычетом расходов на долгосрочную аренду. Вы также будете платить муниципальный туристический налог (1 евро за ночь на гостя в высокий сезон, 0,50 евро в низкий сезон) и должны зарегистрировать аренду в налоговых органах и управлении по туризму.

Ежегодный налог на недвижимость довольно низок — всего 0,25% от оценочной стоимости недвижимости в год. Оценочная стоимость обычно значительно ниже рыночной, поэтому вы можете платить 200-500 евро в год за квартиру на побережье стоимостью 200 000 евро. Эта сумма оплачивается местным муниципалитетом и является одной из самых доступных текущих расходов в Черногории.

Нотариальные сборы устанавливаются официальным тарифом и шкалой в соответствии с вашей покупной ценой. Для большинства объектов жилой недвижимости ожидайте 350—1000 евро плюс 21% НДС. Таким образом, общая сумма составит примерно 423—1210 евро. Базовая плата за недвижимость стоимостью 250 000 евро составляет около 532 евро. Кроме того, взимается небольшая плата за копирование документов и оформление административных документов, поэтому окончательный нотариальный счет может быть немного выше.

За вторичную недвижимость вы будете платить налог на передачу недвижимости (RETT) в размере 3% от покупной цены. Ставка RETT на новостройки, построенные застройщиками, облагается нулевым налогом, но в цену входит НДС в размере 21%, хотя обычно застройщики могут вернуть этот НДС. В любом случае, налог на передачу прав собственности должен составлять около 3% от покупной цены, если только речь не идет о новостройке, где НДС уже включен.

Нотариус не получает и не хранит деньги напрямую. Вместо этого продавец должен письменно подтвердить нотариусу, что он получил полную стоимость покупки. Только после того, как нотариус получит это письменное подтверждение (и подтвердит выполнение налоговых обязательств), он выдаст Clausula Intabulandi. В некоторых транзакциях для дополнительной безопасности используются банковские подтверждения.

Да, если вы состоите в браке или зарегистрированном партнерстве, вам обычно требуется письменное согласие вашего супруга или партнера на продажу недвижимости в Черногории, даже если недвижимость зарегистрирована исключительно на ваше имя. Это защищает интересы обеих сторон в соответствии с правилами о собственности супругов. Ваш нотариус подтвердит конкретные требования к вашей ситуации.

Clausula Intabulandi является официальным подтверждением нотариусом выполнения всех юридических и финансовых обязательств, позволяющим зарегистрировать имущество на ваше имя. Нотариус выдает его только после подтверждения того, что вы уплатили полную стоимость и все налоги. Это ваш зеленый свет на кадастровый учет — без него вы не сможете стать законным владельцем.

У каждого объекта недвижимости и владельца есть определенные номера, указанные в договорах: ваш JMBG (личный идентификатор), JMBG или регистрация компании продавца и кадастровый номер участка недвижимости (katastarska parcela/čestica). Они связывают все, что есть в официальных реестрах, и они необходимы для регистрации и налогообложения.

Нет, в Черногории нет системы титульного страхования, как в США или Великобритании. Вместо этого покупатели полагаются на комплексную юридическую экспертизу: ваш адвокат или нотариус проверяют кадастр, историю владения, обременения и разрешения, прежде чем совершить покупку. Это другая система, но при должных проверках она не менее безопасна.

Это зависит от того, где были выданы ваши документы. Если вы из страны Гаагской конвенции (в которую входит большинство западных стран), вам нужен апостиль. В противном случае ваши документы нуждаются в консульской легализации. В любом случае им также понадобится заверенный перевод присяжным судебным переводчиком в Черногории.

Ваш адвокат запрашивает официальную выписку (список непокретности) из кадастра недвижимости, в которой указаны текущее право собственности, любые ипотечные кредиты или залоги, границы собственности и юридическое описание. Нотариус также проверяет личность и дееспособность продавца. Такая комплексная проверка обычно занимает несколько дней и стоит около 18-25 евро за кадастровую выписку.

Вы получаете JMBG через местное полицейское управление (MUP), предъявив свой паспорт, документ, подтверждающий право собственности, и заполнив простое заявление. Процесс обычно занимает несколько дней, и этот номер вам понадобится для налоговых деклараций и регистрации собственности, даже если вы не являетесь резидентом.

Для простой вторичной квартиры с чистыми документами процесс покупки часто может быть завершен в течение 3-6 недель. Более сложные сделки, новостройки или покупки, финансируемые за счет ипотеки, могут занять больше времени.

Некоторые банки предоставляют кредиты иностранцам, но условия более жесткие: более низкое соотношение кредита к стоимости и более строгие требования к доходам. Многие иностранные покупатели осуществляют финансирование через свою страну или платят наличными.

Официально все в евро. Перед отправкой можно произвести конвертацию валюты в национальной валюте, а в некоторых случаях расплатиться криптовалютой, если обе стороны и нотариус согласны. Однако цена контракта и налоги всегда указаны в евро.

Помимо покупной цены и налога на передачу прав собственности, бюджетные расходы на нотариальные услуги, перевод, юридические услуги и, возможно, агентское вознаграждение — в совокупности эти расходы обычно составляют 2-4% от общей стоимости.

Нет. Большинство иностранных покупателей используют доверенность, чтобы разрешить кому-либо из присутствующих здесь — вашему адвокату, компании NT Realty или другому доверенному представителю — подписать подпись от вашего имени.

По соглашению покупатель обычно оплачивает как нотариальные гонорары, так и гонорары присяжного судебного переводчика, хотя стороны могут договориться об этом.

Да, и все гораздо проще, чем многие ожидают. Черногория приветствует иностранных покупателей — как из ЕС, так и из стран, не входящих в ЕС. В большинстве случаев вы можете владеть недвижимостью на свое имя, не нуждаясь в проживании или привлечении местной компании.