Two-Bedroom Apartment with Mountain & Bay Views · Boka Place, Tivat
€650,000
Peter Flynn
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In Brief
Ein Apartment mit zwei Schlafzimmern in Boka Place, dem Wohn- und Mischnutzungsviertel von Porto Montenegro, Tivat, im achten Stock von Block 5 mit freiem Blick über die Berge und die Dächer der Stadt in Richtung der äußeren Bucht. Mit 102 m² Innenfläche plus 21 m² Terrasse über zwei Balkone gehört das Apartment zu den größeren Konfigurationen im Gebäude — eine L-förmige Küche, die in einen großzügigen Wohn- und Essbereich führt, zwei voll ausgestattete Schlafzimmer, jedes mit seinem eigenen Aspekt, und ein Badezimmer, das seine eigene Erwähnung verdient. Boka Place befindet sich in der Wohnanlage Porto Montenegro und teilt sich die Infrastruktur, den Jachthafen, den Einzelhandel und die Uferpromenade — alles zu Fuß von der Haustür aus. Den Flughafen Tivat erreichen Sie mit dem Auto in zehn Minuten.
Beschreibung
Porto Montenegro ist seit fast zwei Jahrzehnten das prägende Projekt für montenegrinische Immobilien, und Boka Place ist sein Wohn- und Stadtviertel — der Teil der Anlage, der für Menschen gebaut wurde, die hier leben und nicht nur eine Yacht anlegen wollen. Der Komplex nimmt innerhalb des breiteren Stadtgebiets von Porto Montenegro, zwischen der Adriastraße und der Küste, eine herausragende Position ein und hat seit seiner Eröffnung das obere Ende des Wohnungsmarktes von Tivat neu geprägt. Architektonisch gesehen ist es eine ernsthafte Arbeit — eine Abfolge von Gebäuden aus weißem Putz, warmer Terrakotta und lokalem Stein, die um eine gepflasterte interne Piazza angeordnet sind, mit Ladenarkaden im Erdgeschoss, einer großformatigen Skulptur in der Mitte und einer in Montenegro wirklich ungewöhnlichen Kohärenz von Material und Maßstab. Block 5, das Gebäude, in dem sich diese Wohnung befindet, ist der moderne weiße Putzturm an der Westseite der Anlage, der über einen holzgetäfelten Aufzug und fertige Korridore mit holzverkleideten Wohnungstüren verfügt.
Die Wohnung befindet sich auf der achten Ebene — hoch genug, um die umliegende Dachlinie freizulegen und vom Wohnbereich und der Hauptterrasse aus einen uneingeschränkten Blick auf die Berge zu bieten, mit teilweisem Blick auf die Bucht nach Norden. Der Flur ist schlicht und funktionell gestaltet. An einer Wand erstreckt sich ein raumhoher Kleiderschrank mit Eichenfinish und ein Dielenboden in Holzoptik, der bis zum Hauptwohnbereich reicht.
Die Küche und der Wohnbereich sind offen gestaltet und großzügig geschnitten. Die Küche verläuft in L-Konfiguration entlang der rechten Wand: Matte cremefarbene Schränke bis zur Decke, eine Steinrückwand mit Terrazo-Effekt in Grau- und warmen Brauntönen, die als einziges dekoratives Statement des Raums gilt, integriertes Induktionskochfeld, Backofen, Geschirrspüler, Kühl-/Gefrierschrank in voller Höhe und an beiden Seiten aktivierbare Unterschrankbeleuchtung. Das Material der Arbeitsplatte und die Spüle sind gut gewählt — ein heller Verbundwerkstoff aus Stein, der bündig und detailgetreu gestaltet ist. Raumhohe Schiebetüren an zwei Seiten des Wohnraums führen direkt auf die Hauptterrasse, durchfluten den Innenraum mit Licht und rahmen die Bergmauer über der Stadt ein. Bei der Terrasse selbst handelt es sich um einen langen, gepflasterten Verlauf hinter einem Sonnenschutzgeländer aus Metall — praktisch, geschützt und mit sauberem Ausblick.
Beide Schlafzimmer befinden sich auf der ruhigeren Innenseite der Wohnung. Sie haben die richtige Größe für eine Konfiguration mit zwei Schlafzimmern — nicht die komprimierten Nebenräume, die diese Kategorie häufig kennzeichnen — und verfügen über den gleichen Dielenboden, die sauberen weißen Wände und die Proportionen, die eher als wirklich bewohnbar und nicht als minimalistisch empfunden werden. Das Badezimmer, das seine eigene Erwähnung verdient: großformatige graue Wandfliesen in Zementoptik, eine weiße freistehende Badewanne mit Regendusche und Glasscheibe, ein offener Waschtisch aus Holz, runde und rechteckige Spiegel in Kombination sowie Terrazzoböden in Hellgrau. Ein an der Wand montiertes WC rundet das Bild ab. Die Ausstattung — einschließlich beleuchteter Vergrößerungsspiegel und wandmontierter Duschsteuerungen — ist eine Art von Spezifikation, die Geld kostet und sich auch so liest.
Die Gebäudeinfrastruktur entspricht der Ausstattung der Wohnung. Das Innere des Aufzugs ist mit hellem Holzfurnier verkleidet und mit Steinfliesenböden und Edelstahlbeschlägen ausgestattet. Der Korridor zum Apartment ist gut ausgebaut und verfügt über eingelassene Deckendiffusoren, Deckenbeleuchtung und mit Fachwerk verkleidete Eingangstüren in den einzelnen Lobbybereichen der Apartments. Dies sind keine trivialen Details — sie sind es, die ein Gebäude, das seinen Wert behalten wird, von einem, das dies nicht tut, unterscheiden.
Teil von Porto Montenegro zu sein, ist die wichtigste Annehmlichkeit. Der Jachthafen, die Yachtliegeplätze, die Restaurants am Wasser und die Einzelhandelsgeschäfte von Porto Montenegro sind nur fünf Minuten zu Fuß von der Anlage entfernt. Auf der internen Piazza am Boka Place befinden sich unter Steinbögen eigene Einzelhandels- und Gastronomiebereiche. Fitness-, Spa- und Wellnesseinrichtungen befinden sich im Gebäude. Den internationalen Flughafen Tivat erreichen Sie mit dem Auto in zehn Minuten. Damit ist er eine der am nächsten zum Flughafen gelegenen Adressen in der Region für Käufer, die regelmäßig reisen oder ein kurzfristiges Mietprogramm aus der Ferne verwalten.
Die Wohnung wird unmöbliert verkauft und bietet eine leere Leinwand für einen Käufer, der sein eigenes Interieur spezifizieren möchte — die Knochen und die Oberfläche sind bereits da. Es dient als Vollzeitwohnsitz, als Basis in der Hochsaison oder als Mietinvestition an einer der bekanntesten Adressen an der Adria.
Was zeichnet es aus
Apartments mit zwei Schlafzimmern auf dieser Spezifikationsstufe sind in Tivat rar. Die Kombination aus einer Lage im achten Stock, einer wirklich überdurchschnittlichen Ausstattung des Badezimmers, einer gut ausgestatteten Küche und der Adresse Boka Place — dem einzigen großen Komplex mit gemischter Nutzung in der Stadt — verleiht dieser Wohnung eine Marktposition, die zu diesem Preis schwer nachzuahmen ist. Die Gebäudeinfrastruktur, vom Aufzug über den Korridor bis hin zur Eingangshalle, ist nach einem Standard gebaut, der eher auf langfristige Qualität als auf kurzfristige Fertigstellung hindeutet. Für einen Käufer, der Tivat gegen die konkurrierenden Adressen in der Bucht abwägt, ist dies das Argument für die Stadt.
Buyer Lens
Gut geeignet für Käufer, die einen hochwertigen dauerhaften oder saisonalen Wohnsitz in der Nähe von Porto Montenegro, eine kurzfristige Mietinvestition in Flughafennähe oder eine hochwertige Immobilie in einem Komplex mit echter langfristiger Entwicklungsdynamik suchen. Diese Wohnung ist weniger geeignet für jemanden, der eine ruhige Dorflage sucht oder eine bereits möblierte und sofort einkommensschaffende Immobilie sucht. Sie benötigt einen Käufer, der bereit ist, sie einzurichten.
Lokale Annehmlichkeiten
Tivat ist eine funktionierende Stadt — kein Feriendorf — mit ganzjähriger Infrastruktur, einem Handelshafen, einem internationalen Flughafen und einer zunehmenden Konzentration an erstklassigen Annehmlichkeiten, die in Porto Montenegro verankert sind. Der Boka Place-Komplex fügt eine eigene Ebene hinzu: eine an der Piazza gelegene Einkaufs- und Restaurant-Arkade, Fitness- und Wellnesseinrichtungen sowie ein öffentlicher Raum, der Fußgängerverkehr aus der ganzen Stadt anzieht.
Zu Fuß
Hafen, Restaurants und Geschäfte von Porto Montenegro: ca. 5 Minuten
Stadtzentrum von Tivat, Post, Banken und Apotheke: 5 bis 8 Minuten
Supermärkte (Voli, IDEA): 5 bis 10 Minuten
Cafés, Restaurants und Uferpromenade: direkt angrenzend
Medizinisch
Gesundheitszentrum Tivat: ca. 1 km/5 Minuten mit dem Auto
Krankenhaus und komplette medizinische Einrichtungen, Kotor: 20 km/20 bis 25 Minuten
Mit dem Auto
Flughafen Tivat (TIV): 10 Minuten
Altstadt von Kotor: 20 km/20 bis 25 Minuten über die Küstenstraße oder etwa 15 Minuten über den Vrmac-Tunnel
Budva: 35 km/30 bis 35 Minuten
Perast: 25 km/25 bis 30 Minuten
Herceg Novi: 35 km/30 bis 35 Minuten (oder 15 Minuten mit der Fähre Kamenari-Lepetane)
Flughafen Podgorica (TGD): 90 km/etwa 1 Stunde 15 Minuten
Flughafen Dubrovnik (DBV): ca. 80 km/1 Stunde 30 Minuten (abhängig vom Grenzübergang)
Öffentliche Verkehrsmittel
Busverbindungen entlang der Küstenstraße E65 vom Stadtzentrum von Tivat nach Kotor und Herceg Novi. Die Fähre von Kamenari nach Lepetane verkehrt das ganze Jahr über, wodurch die Fahrzeiten nach Herceg Novi und in die äußere Bucht erheblich reduziert werden.
Ehrliche Meinung des Agenten
Boka Place ist die bedeutendste Wohnadresse in Tivat, und dieses Apartment macht in seiner Preisklasse gute Argumente. Die Lage im achten Stock, die Ausstattung von Bad und Küche sowie die Gebäudeinfrastruktur weisen alle in dieselbe Richtung. Die Nähe zum Flughafen ist ein echter Betriebsvorteil für Mietkäufer oder Vielreisende. Der unmöblierte Zustand ist die einzige Variable, die eine Entscheidung erfordert — aber für einen Käufer, der die Innenausstattung kontrollieren möchte, ist das eher ein Vorteil als eine Belastung. Mit 650.000€ entspricht der Preis dem, was die Ausstattung und der Standort rechtfertigen.
NT Realty is a boutique real estate agency based in Tivat, Montenegro. Founded by Peter Flynn, who first came to the Bay of Kotor in 2005 as a property investor and has since built businesses across real estate development, architecture, and interior design, the agency is run alongside Maša Flynn — architect and former Head of Design at Porto Montenegro, where she delivered over €60 million of projects on time and on budget. Between them they bring a depth of local market knowledge that is difficult to find elsewhere in the region.
The team specialises in properties for sale and long-term rentals across the Bay of Kotor, Tivat Bay, and the Luštica Peninsula — from Porto Montenegro and Luštica Bay to private homes throughout the wider region. Our job is to guide buyers, sellers, and tenants through the process clearly, honestly, and without unnecessary complexity.
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Häufig gestellte Fragen
Nach dem Kauf und der Registrierung erhalten Sie die Schlüssel und nehmen sie in Besitz. Zu den nächsten Schritten gehören die Übertragung der Nebenkosten auf Ihren Namen, die Einrichtung der Zahlungen für das Gebäudemanagement, falls es sich um eine Wohnung handelt, der Abschluss einer Hausratversicherung und — falls Sie die Wohnung vermieten — die Registrierung für die Kurtaxe und das Einholen aller erforderlichen Genehmigungen. Ihr Anwalt oder Bevollmächtigter kann Sie durch die administrativen Aspekte führen.
Mieteinnahmen werden mit 15% auf die Bruttoeinnahmen besteuert, wenn Sie kurzfristig vermieten (Touristenvermietungen), oder Sie können sich für eine Besteuerung des Nettoeinkommens nach Abzug der Ausgaben für Langzeitmieten entscheiden. Sie zahlen außerdem die kommunale Kurtaxe (1€ pro Nacht und Gast in der Hochsaison, 0,50€ in der Nebensaison) und müssen Ihre Vermietung bei den Steuerbehörden und der Tourismusbehörde registrieren.
Die jährliche Grundsteuer ist ziemlich niedrig — nur 0,25% des geschätzten Immobilienwerts pro Jahr. Der Schätzwert liegt in der Regel weit unter dem Marktwert, sodass Sie für eine Wohnung an der Küste im Wert von 200.000€ möglicherweise 200-500 € jährlich zahlen. Es wird von Ihrer Gemeinde erhoben und gehört zu den günstigeren laufenden Kosten in Montenegro.
Die Notargebühren richten sich nach dem offiziellen Tarif und richten sich nach Ihrem Kaufpreis. Bei den meisten Wohnimmobilien müssen Sie mit 350 bis 1.000€ zuzüglich 21% Mehrwertsteuer rechnen — also insgesamt etwa 423-1.210 €. Für eine Immobilie im Wert von 250.000€ fallen Grundgebühren in Höhe von etwa 532€ an. Außerdem fallen geringe Gebühren für das Kopieren von Dokumenten und die administrative Ablage an, sodass Ihre endgültige Notarrechnung möglicherweise etwas höher ausfällt.
Für Wiederverkaufsimmobilien zahlen Sie 3% Grunderwerbsteuer (RETT) auf den Kaufpreis. Für Neubauten von Entwicklern wird für die RETT kein Steuersatz erhoben, aber sie enthalten 21% Mehrwertsteuer im Preis — obwohl Entwickler diese Mehrwertsteuer in der Regel zurückfordern können. In jedem Fall sollten Sie etwa 3% des Kaufpreises für die Transfersteuer einplanen, es sei denn, es handelt sich um einen Neubau, bei dem die Mehrwertsteuer bereits enthalten ist.
Der Notar erhält oder verwahrt das Geld nicht direkt. Stattdessen muss der Verkäufer dem Notar schriftlich bestätigen, dass er den vollen Kaufpreis erhalten hat. Erst nachdem der Notar diese schriftliche Bestätigung erhalten hat (und überprüft hat, dass die Steuerpflichten eingehalten werden), wird er die Clausula Intabulandi ausstellen. Bei einigen Transaktionen werden aus Sicherheitsgründen Bankbestätigungen verwendet.
Ja, wenn Sie verheiratet sind oder in einer eingetragenen Partnerschaft leben, benötigen Sie in der Regel die schriftliche Zustimmung Ihres Ehepartners oder Partners, um Immobilien in Montenegro zu verkaufen, auch wenn die Immobilie ausschließlich in Ihrem Namen registriert ist. Dies schützt die Interessen beider Parteien gemäß den Vorschriften über das eheliche Vermögen. Ihr Notar wird die spezifischen Anforderungen für Ihre Situation bestätigen.
Die Clausula Intabulandi ist die offizielle Bestätigung des Notars, dass alle rechtlichen und finanziellen Verpflichtungen erfüllt wurden, sodass die Immobilie in Ihrem Namen registriert werden kann. Der Notar stellt es erst aus, nachdem bestätigt wurde, dass Sie den vollen Preis und alle Steuern bezahlt haben. Es ist Ihr grünes Licht für die Katasterregistrierung — ohne es können Sie nicht der rechtmäßige Eigentümer werden.
Jede Immobilie und jeder Eigentümer hat bestimmte Nummern, die auf Verträgen erscheinen: Ihre JMBG (persönliche ID), die JMBG- oder Firmenregistrierung des Verkäufers und die Katasternummer der Immobilie (katastarska parcela/čestica). Diese verbinden alles, was in den offiziellen Registern steht, und sind für Registrierungs- und Steuerzwecke unerlässlich.
Nein, Montenegro hat kein Titelversicherungssystem wie die USA oder Großbritannien. Stattdessen verlassen sich Käufer auf eine umfassende rechtliche Sorgfaltspflicht. Ihr Anwalt oder Notar überprüft das Kataster, die Besitzverhältnisse, die Belastungen und Genehmigungen, bevor Sie sich verpflichten. Es ist ein anderes System, aber bei ordnungsgemäßer Überprüfung ist es genauso sicher.
Das hängt davon ab, wo Ihre Dokumente ausgestellt wurden. Wenn Sie aus einem Land der Haager Konvention stammen (zu dem die meisten westlichen Länder gehören), benötigen Sie eine Apostille. Wenn nicht, müssen Ihre Dokumente konsularisch beglaubigt werden. In jedem Fall benötigen sie außerdem eine beglaubigte Übersetzung durch einen vereidigten Gerichtsübersetzer in Montenegro.
Ihr Anwalt verlangt einen offiziellen Auszug (List nepokretnosti) aus dem Immobilienkataster, aus dem das aktuelle Eigentum, etwaige Hypotheken oder Pfandrechte, Grundstücksgrenzen und die rechtliche Beschreibung hervorgehen. Der Notar überprüft auch die Identität und Rechtsfähigkeit des Verkäufers. Diese Sorgfaltspflicht dauert in der Regel einige Tage und kostet etwa 18-25 € für den Katasterauszug.
Sie erhalten ein JMBG bei der örtlichen Polizeidirektion (MUP), indem Sie Ihren Reisepass und den Eigentumsnachweis vorlegen und einen einfachen Antrag ausfüllen. Das Verfahren dauert in der Regel einige Tage, und Sie benötigen diese Nummer für Steuererklärungen und die Registrierung von Immobilien — auch ohne Wohnsitz.
Bei einer unkomplizierten Wiederverkaufswohnung mit sauberem Papierkram kann der Kaufvorgang oft innerhalb von 3-6 Wochen abgeschlossen werden. Komplexere Transaktionen, Neubauten oder hypothekenfinanzierte Käufe können länger dauern.
Einige Banken vergeben Kredite an Ausländer, aber die Bedingungen sind strenger — niedrigeres Verhältnis von Krediten zu Wert und strengere Einkommensanforderungen. Viele ausländische Käufer finanzieren über ihr Heimatland oder zahlen bar.
Offiziell ist alles in Euro. Sie können vor dem Versand von Ihrer Heimatwährung aus umrechnen oder in einigen Fällen mit Kryptowährung abrechnen, wenn beide Parteien und der Notar damit einverstanden sind. Der Vertragspreis und die Steuern basieren jedoch immer auf Euro.
Neben dem Kaufpreis und der Grunderwerbsteuer, dem Budget für Notargebühren, Übersetzungen, Anwaltskosten und möglicherweise Agenturgebühren — zusammen summieren sich diese Kosten in der Regel auf 2-4% Ihrer Gesamtkosten.
Nein. Die meisten ausländischen Käufer verwenden eine Vollmacht, um jemanden hier — Ihren Anwalt, NT Realty oder einen anderen vertrauenswürdigen Vertreter — zu ermächtigen, in Ihrem Namen zu unterzeichnen.
Gemäß Vereinbarung zahlt der Käufer in der Regel sowohl die Notargebühren als auch die Gebühren für den vereidigten Gerichtsübersetzer, obwohl dies zwischen den Parteien ausgehandelt werden kann.
Ja, und es ist einfacher als die meisten Leute erwarten. In Montenegro sind ausländische Käufer — sowohl aus der EU als auch aus Ländern außerhalb der EU — willkommen. In den meisten Fällen können Sie Immobilien in Ihrem eigenen Namen besitzen, ohne dass Sie einen Wohnsitz oder eine lokale Firma benötigen.
Haftungsausschluss: Kaufkosten und Richtigkeit der Informationen
Alle mit dem Kauf verbundenen Kosten, einschließlich Notargebühren, Grunderwerbsteuer (falls zutreffend) und etwaige Anwaltskosten, liegen in der alleinigen Verantwortung des Käufers. ntRealty übernimmt keine Verantwortung für die Richtigkeit der hier veröffentlichten Informationen, die ausschließlich auf den Angaben basieren, die uns von den Eigentümern zur Verfügung gestellt wurden. ntRealty ist nicht verpflichtet, diese Liste zu aktualisieren, zu ändern oder zu ergänzen oder einen Leser über Informationen zu informieren, einschließlich städtebaulicher oder kadentechnischer Informationen Astraldaten werden anschließend ungenau. Alle Angebote unterliegen einem Zwischenverkauf. Agenturprovision: Dem Käufer wird keine Agenturprovision in Rechnung gestellt. Die Agenturgebühr wird vom Verkäufer bezahlt.
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