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Modern Two Bedroom Apartment for Sale in D One Boka Residence Complex Dobrota, Kotor
€304,500
Maša Flynn
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In Brief
Eine 72,23 m² große Wohnung mit zwei Schlafzimmern im ersten Stock, einschließlich einer 6,42 m² großen Terrasse und zwei Bädern, in der D One Boka Residence, Dobrota, Gemeinde Kotor — die größte verfügbare Einheit mit zwei Schlafzimmern in der Anlage. Offene Küche, Ess- und Wohnbereich von 29,26 m²; Schlafzimmer von 12,13 m² und 10,51 m²; zwei Badezimmer (5,61 m² und 4,30 m²). Blick auf die Bucht von Kotor vom ersten Stock auf Prcanj und Vrmac. Gemeinsamer Außenpool, Aufzug und zugewiesene Parkplätze. Altstadt von Kotor 2,4 km/6 Minuten; Flughafen Tivat 10 km/18 Minuten Fertigstellung 2027. Preis 304.500 EUR.
Beschreibung
S13 ist das am großzügigsten ausgestattete Apartment mit zwei Schlafzimmern in der Anlage — und das einzige verfügbare, das über zwei Badezimmer verfügt, was den Charakter der Wohnung erheblich verändert. Mit 72,23 m² ist es die größte der verfügbaren Wohneinheiten mit zwei Schlafzimmern.
Die Wohnfläche ist mit 29,26 m² der größte offene Raum unter den verfügbaren Einheiten mit zwei Schlafzimmern. Die Terrasse mit 6,42 m² bietet echtes Speisepotenzial im Freien — keine schmale Balustrade, sondern ein nutzbarer Raum mit herrlichem Blick auf die Bucht. Von der ersten Etage aus hat man einen Blick über die Dachlinie von Dobrota und öffnet sich auf der anderen Seite des Wassers nach Prcanj an der Westküste, dahinter die Halbinsel Vrmac und die Berge, die sich über die gesamte Breite des Horizonts erstrecken.
Die beiden Schlafzimmer — 12,13 m² und 10,51 m² — sind beide richtige Doppelzimmer. Das 5,61 m² große Hauptbadezimmer verfügt über ein eigenes Bad. Das zweite Badezimmer mit 4,30 m² dient dem zweiten Schlafzimmer und den Wohnbereichen. Das Layout eignet sich für zwei Personen, die ihre eigenen Räume benötigen, oder für eine Mietkonfiguration, bei der beide Schlafzimmer unabhängig voneinander vermietet werden. Zwei Badezimmer in einer Kurzzeitmiete mit zwei Schlafzimmern beseitigen einen der häufigsten Reibungspunkte für Gäste.
Gemeinsamer Außenpool. Aufzug. Zugewiesener Parkplatz. Direkt vom Entwickler, flexibler Zahlungsplan. Fertigstellung 2027. Bei den Innenbildern handelt es sich um KI-generierte Visualisierungen. Bestätigen Sie die Spezifikation mit dem Entwickler.
Die wichtigsten Funktionen
• Wohnung im ersten Stock mit zwei Schlafzimmern, 72,23 m² — das größte verfügbare Apartment mit zwei Schlafzimmern in der Anlage
• Zwei Badezimmer — 5,61 m² und 4,30 m² — das einzige verfügbare Zweibettzimmer in der Anlage mit dieser Konfiguration
• Wohnfläche 29,26 m²; Schlafzimmer 12,13 m² und 10,51 m²; Terrasse 6,42 m²
• Blick auf die Bucht im ersten Stock — Prcanj, Vrmac, Berge auf der anderen Seite des Wassers
• Gemeinsamer Außenpool; Aufzug; zugewiesener Parkplatz
• Direktkauf beim Entwickler; flexibler Zahlungsplan
• Außerplanmäßig — Fertigstellung 2027
Was zeichnet es aus
Das einzige verfügbare Zimmer mit zwei Schlafzimmern in der Anlage mit zwei Bädern — und mit 72,23 m² der größte Platz aller verfügbaren Zweibett-Betten. Für ein Paar, das beide ein eigenes Badezimmer benötigt, oder für einen Investor, der eine kurzfristige Vermietung mit zwei Schlafzimmern betreibt und bei der die gemeinsame Nutzung des Badezimmers ein Knackpunkt ist, ist dies die Einheit, die das Problem löst. Die 6,42 m² große Terrasse mit Blick auf die Bucht im ersten Stock sorgt für eine weitere Trennung von den Alternativen im Erdgeschoss.
Buyer Lens
Ein Paar, das sich echte Trennung wünscht — zwei Badezimmer, eine 6,42 m² große Terrasse und ein Ausblick auf den ersten Stock machen dieses Angebot zu etwas ganz Besonderem als die Zimmer mit zwei Einzelbetten im Erdgeschoss. Das stärkste Mietobjekt mit zwei Schlafzimmern in der Anlage.
Ehrliche Meinung des Agenten
Wenn ein Apartment mit zwei Schlafzimmern über zwei Badezimmer verfügt, wächst das Publikum erheblich — Paare, Familien, die das Zimmer mit Gästen teilen, Vermieter, die wissen, dass das Verhältnis der Badezimmer für Bewertungen wichtig ist. S13 ist das einzige verfügbare Zweibett in dieser Entwicklung, das dieses Kästchen ankreuzt. Hinzu kommen 72 m², ein Ausblick auf den ersten Stock, der die Dachlinie hinter sich gelassen hat, und eine Terrasse, die groß genug ist, um richtig zu essen, und schon ist das Ganze von selbst erledigt. Zum richtigen Preis gehört dies zu den praktischsten Investitionseinheiten in der Entwicklung.
Lokale Annehmlichkeiten
Dobrota ist eine lange, lineare Siedlung, die entlang der Ostküste der Bucht von Kotor nach Süden verläuft — einem der landschaftlich reizvollsten Abschnitte der UNESCO-geschützten Bucht. Es ist weder ein Resort noch ein Vorort; es ist ein Ort, an dem Menschen tatsächlich leben: montenegrinische Familien, eine wachsende internationale Gemeinschaft und eine Uferpromenade, die ein gutes Restaurant mit dem nächsten verbindet. Die Anlage befindet sich am oberen Hang im Norden von Dobrota, erhöht über der Bay Road. Die Altstadt von Kotor liegt sechs Minuten mit dem Auto südlich und die Uferpromenade ist von der unteren Straße aus zu Fuß erreichbar. Es ist ruhig, ohne abgelegen zu sein, und es wird immer besser — das Restaurant- und Caféangebot an der Promenade ist in den letzten Jahren erheblich gewachsen.
Zu Fuß — Dobrota Waterfront und Dorf
• Sandrela Bäckerei — ~450 m/~6 min. Eine der angesehensten Bäckereien der Gegend: Burek, Brot, Gebäck ab dem frühen Morgen. 4,8 Sterne aus 475 Bewertungen.
• Medizinisches Zentrum Kotor (Dom zdravlja) — ~500 m/~7 min, an der Hauptstraße
• Medicor Pharmacy & Apoteka Dobrota — ~500 m/~7 min (zwei Apotheken in unmittelbarer Nähe)
• Aroma-Supermarkt — ~750 m/~10 min. Zwei Stockwerke, frische Produkte, Metzgerei, Feinkosttheke. Das wichtigste Lebensmittelgeschäft für die Nachbarschaft.
• Tendita Bakery — ~800 m/~10 min. 4,9 Sterne Kuchen, Gebäck, guter Kaffee, Café-Sitzplätze. Die Art von Ort, der sich einen regulären Tisch verdient.
• Moments Restaurant — 800 m/13 Minuten zu Fuß. 4,8 Sterne, 892 Bewertungen. Gourmetrestaurant, Blick auf die Bucht, Live-Musik an Sommerabenden. Eines der am höchsten bewerteten Restaurants der Gemeinde.
• Konoba Portun — 950 m/14 Minuten zu Fuß. 4,7 Sterne, 2.623 Bewertungen. Die Fischkonoba, zu der die Einheimischen immer wieder zurückkehren — vor allem Meeresfrüchte, direkt am Wasser, mit einem gleichbleibenden Qualitätsniveau, das in der Bucht wirklich selten ist. Die Art von Ort, der zur wöchentlichen Gewohnheit wird.
• Platanus — an der Uferpromenade, 4,5 Sterne, 1.573 Bewertungen. Ganztägig geöffnetes Restaurant, familienfreundlich, zuverlässig.
• Bonita 99 — am Wasser, in ungezwungener Atmosphäre an der Promenade in südlicher Richtung Kotor
• Virtu Beach — 1,2 km/16 Minuten zu Fuß. Bar und Strand am Wasser
• Caffe Ankora — Café/Restaurant am Wasser, Blick auf die Bucht, 4,2 Sterne, 437 Bewertungen
• Restaurant Mondo — 4,4 Sterne, 738 Bewertungen. Direkt am Wasser, Meeresfrüchteplatte, preiswertes Abendessen
Eine kurze Fahrt nach Süden (~1,6 km/3—4 min)
• Einkaufszentrum Kamelija — Aroma-Lebensmittelmarkt, Medicor-Apotheke, Bäckerei Kordić, Bekleidungsgeschäfte, Parkplatz
• Resto Bar Taraca — 4,6 Sterne, 2.378 Bewertungen. Eines der am meisten bewerteten Restaurants im Großraum Kotor. Starkes vegetarisches Menü, Blick auf die Bucht, den ganzen Tag über.
Schulen
• Kindergarten JPU Radost — Dobrota, ~750 m
• Grundschule OŠ Narodni Heroj Savo Ilić — Dobrota, ~1.4 km
• Grund- und Oberschule — Dobrota, im Dorf
Mit dem Auto
• Altstadt von Kotor: 2,4 km/6 Minuten
• Flughafen Tivat (TIV): 10 km/18 Minuten
• Stadtzentrum von Tivat: 13 km/23 min
• Luštica-Bucht: 15 km/23 min
• Porto Montenegro: 14 km/27 Minuten
• Flughafen Podgorica (TGD): 82 km/1 Stunde 46 Minuten
• Flughafen Dubrovnik (DBV): 69 km/ 1 Stunde 34 Minuten (Grenzübergang — zusätzliche Zeit in der Saison einplanen)
Öffentliche Verkehrsmittel
Die Hauptstraße (E65/E80) verbindet Dobrota mit dem Stadtzentrum von Kotor. Taxi- und Fahrdienste sind in der gesamten Gemeinde verfügbar. Die Uferpromenade ist zu Fuß erreichbar; für die meisten Dinge des täglichen Bedarfs ist die Abhängigkeit vom Auto im Dorf selbst gering.
NT Realty is a boutique real estate agency based in Tivat, Montenegro. Founded by Peter Flynn, who first came to the Bay of Kotor in 2005 as a property investor and has since built businesses across real estate development, architecture, and interior design, the agency is run alongside Maša Flynn — architect and former Head of Design at Porto Montenegro, where she delivered over €60 million of projects on time and on budget. Between them they bring a depth of local market knowledge that is difficult to find elsewhere in the region.
The team specialises in properties for sale and long-term rentals across the Bay of Kotor, Tivat Bay, and the Luštica Peninsula — from Porto Montenegro and Luštica Bay to private homes throughout the wider region. Our job is to guide buyers, sellers, and tenants through the process clearly, honestly, and without unnecessary complexity.
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Häufig gestellte Fragen
Nach dem Kauf und der Registrierung erhalten Sie die Schlüssel und nehmen sie in Besitz. Zu den nächsten Schritten gehören die Übertragung der Nebenkosten auf Ihren Namen, die Einrichtung der Zahlungen für das Gebäudemanagement, falls es sich um eine Wohnung handelt, der Abschluss einer Hausratversicherung und — falls Sie die Wohnung vermieten — die Registrierung für die Kurtaxe und das Einholen aller erforderlichen Genehmigungen. Ihr Anwalt oder Bevollmächtigter kann Sie durch die administrativen Aspekte führen.
Mieteinnahmen werden mit 15% auf die Bruttoeinnahmen besteuert, wenn Sie kurzfristig vermieten (Touristenvermietungen), oder Sie können sich für eine Besteuerung des Nettoeinkommens nach Abzug der Ausgaben für Langzeitmieten entscheiden. Sie zahlen außerdem die kommunale Kurtaxe (1€ pro Nacht und Gast in der Hochsaison, 0,50€ in der Nebensaison) und müssen Ihre Vermietung bei den Steuerbehörden und der Tourismusbehörde registrieren.
Die jährliche Grundsteuer ist ziemlich niedrig — nur 0,25% des geschätzten Immobilienwerts pro Jahr. Der Schätzwert liegt in der Regel weit unter dem Marktwert, sodass Sie für eine Wohnung an der Küste im Wert von 200.000€ möglicherweise 200-500 € jährlich zahlen. Es wird von Ihrer Gemeinde erhoben und gehört zu den günstigeren laufenden Kosten in Montenegro.
Die Notargebühren richten sich nach dem offiziellen Tarif und richten sich nach Ihrem Kaufpreis. Bei den meisten Wohnimmobilien müssen Sie mit 350 bis 1.000€ zuzüglich 21% Mehrwertsteuer rechnen — also insgesamt etwa 423-1.210 €. Für eine Immobilie im Wert von 250.000€ fallen Grundgebühren in Höhe von etwa 532€ an. Außerdem fallen geringe Gebühren für das Kopieren von Dokumenten und die administrative Ablage an, sodass Ihre endgültige Notarrechnung möglicherweise etwas höher ausfällt.
Für Wiederverkaufsimmobilien zahlen Sie 3% Grunderwerbsteuer (RETT) auf den Kaufpreis. Für Neubauten von Entwicklern wird für die RETT kein Steuersatz erhoben, aber sie enthalten 21% Mehrwertsteuer im Preis — obwohl Entwickler diese Mehrwertsteuer in der Regel zurückfordern können. In jedem Fall sollten Sie etwa 3% des Kaufpreises für die Transfersteuer einplanen, es sei denn, es handelt sich um einen Neubau, bei dem die Mehrwertsteuer bereits enthalten ist.
Der Notar erhält oder verwahrt das Geld nicht direkt. Stattdessen muss der Verkäufer dem Notar schriftlich bestätigen, dass er den vollen Kaufpreis erhalten hat. Erst nachdem der Notar diese schriftliche Bestätigung erhalten hat (und überprüft hat, dass die Steuerpflichten eingehalten werden), wird er die Clausula Intabulandi ausstellen. Bei einigen Transaktionen werden aus Sicherheitsgründen Bankbestätigungen verwendet.
Ja, wenn Sie verheiratet sind oder in einer eingetragenen Partnerschaft leben, benötigen Sie in der Regel die schriftliche Zustimmung Ihres Ehepartners oder Partners, um Immobilien in Montenegro zu verkaufen, auch wenn die Immobilie ausschließlich in Ihrem Namen registriert ist. Dies schützt die Interessen beider Parteien gemäß den Vorschriften über das eheliche Vermögen. Ihr Notar wird die spezifischen Anforderungen für Ihre Situation bestätigen.
Die Clausula Intabulandi ist die offizielle Bestätigung des Notars, dass alle rechtlichen und finanziellen Verpflichtungen erfüllt wurden, sodass die Immobilie in Ihrem Namen registriert werden kann. Der Notar stellt es erst aus, nachdem bestätigt wurde, dass Sie den vollen Preis und alle Steuern bezahlt haben. Es ist Ihr grünes Licht für die Katasterregistrierung — ohne es können Sie nicht der rechtmäßige Eigentümer werden.
Jede Immobilie und jeder Eigentümer hat bestimmte Nummern, die auf Verträgen erscheinen: Ihre JMBG (persönliche ID), die JMBG- oder Firmenregistrierung des Verkäufers und die Katasternummer der Immobilie (katastarska parcela/čestica). Diese verbinden alles, was in den offiziellen Registern steht, und sind für Registrierungs- und Steuerzwecke unerlässlich.
Nein, Montenegro hat kein Titelversicherungssystem wie die USA oder Großbritannien. Stattdessen verlassen sich Käufer auf eine umfassende rechtliche Sorgfaltspflicht. Ihr Anwalt oder Notar überprüft das Kataster, die Besitzverhältnisse, die Belastungen und Genehmigungen, bevor Sie sich verpflichten. Es ist ein anderes System, aber bei ordnungsgemäßer Überprüfung ist es genauso sicher.
Das hängt davon ab, wo Ihre Dokumente ausgestellt wurden. Wenn Sie aus einem Land der Haager Konvention stammen (zu dem die meisten westlichen Länder gehören), benötigen Sie eine Apostille. Wenn nicht, müssen Ihre Dokumente konsularisch beglaubigt werden. In jedem Fall benötigen sie außerdem eine beglaubigte Übersetzung durch einen vereidigten Gerichtsübersetzer in Montenegro.
Ihr Anwalt verlangt einen offiziellen Auszug (List nepokretnosti) aus dem Immobilienkataster, aus dem das aktuelle Eigentum, etwaige Hypotheken oder Pfandrechte, Grundstücksgrenzen und die rechtliche Beschreibung hervorgehen. Der Notar überprüft auch die Identität und Rechtsfähigkeit des Verkäufers. Diese Sorgfaltspflicht dauert in der Regel einige Tage und kostet etwa 18-25 € für den Katasterauszug.
Sie erhalten ein JMBG bei der örtlichen Polizeidirektion (MUP), indem Sie Ihren Reisepass und den Eigentumsnachweis vorlegen und einen einfachen Antrag ausfüllen. Das Verfahren dauert in der Regel einige Tage, und Sie benötigen diese Nummer für Steuererklärungen und die Registrierung von Immobilien — auch ohne Wohnsitz.
Bei einer unkomplizierten Wiederverkaufswohnung mit sauberem Papierkram kann der Kaufvorgang oft innerhalb von 3-6 Wochen abgeschlossen werden. Komplexere Transaktionen, Neubauten oder hypothekenfinanzierte Käufe können länger dauern.
Einige Banken vergeben Kredite an Ausländer, aber die Bedingungen sind strenger — niedrigeres Verhältnis von Krediten zu Wert und strengere Einkommensanforderungen. Viele ausländische Käufer finanzieren über ihr Heimatland oder zahlen bar.
Offiziell ist alles in Euro. Sie können vor dem Versand von Ihrer Heimatwährung aus umrechnen oder in einigen Fällen mit Kryptowährung abrechnen, wenn beide Parteien und der Notar damit einverstanden sind. Der Vertragspreis und die Steuern basieren jedoch immer auf Euro.
Neben dem Kaufpreis und der Grunderwerbsteuer, dem Budget für Notargebühren, Übersetzungen, Anwaltskosten und möglicherweise Agenturgebühren — zusammen summieren sich diese Kosten in der Regel auf 2-4% Ihrer Gesamtkosten.
Nein. Die meisten ausländischen Käufer verwenden eine Vollmacht, um jemanden hier — Ihren Anwalt, NT Realty oder einen anderen vertrauenswürdigen Vertreter — zu ermächtigen, in Ihrem Namen zu unterzeichnen.
Gemäß Vereinbarung zahlt der Käufer in der Regel sowohl die Notargebühren als auch die Gebühren für den vereidigten Gerichtsübersetzer, obwohl dies zwischen den Parteien ausgehandelt werden kann.
Ja, und es ist einfacher als die meisten Leute erwarten. In Montenegro sind ausländische Käufer — sowohl aus der EU als auch aus Ländern außerhalb der EU — willkommen. In den meisten Fällen können Sie Immobilien in Ihrem eigenen Namen besitzen, ohne dass Sie einen Wohnsitz oder eine lokale Firma benötigen.
Haftungsausschluss: Kaufkosten und Richtigkeit der Informationen
Alle mit dem Kauf verbundenen Kosten, einschließlich Notargebühren, Grunderwerbsteuer (falls zutreffend) und etwaige Anwaltskosten, liegen in der alleinigen Verantwortung des Käufers. ntRealty übernimmt keine Verantwortung für die Richtigkeit der hier veröffentlichten Informationen, die ausschließlich auf den Angaben basieren, die uns von den Eigentümern zur Verfügung gestellt wurden. ntRealty ist nicht verpflichtet, diese Liste zu aktualisieren, zu ändern oder zu ergänzen oder einen Leser über Informationen zu informieren, einschließlich städtebaulicher oder kadentechnischer Informationen Astraldaten werden anschließend ungenau. Alle Angebote unterliegen einem Zwischenverkauf. Agenturprovision: Dem Käufer wird keine Agenturprovision in Rechnung gestellt. Die Agenturgebühr wird vom Verkäufer bezahlt.
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